2022年房地产经纪人《房地产经纪专业基础》考点速记手册（房地产经纪专业基础题库）

#房地产经纪人#房产经纪人证书不难考，如果有基础，做过房地产，3个月左右的时间就可以通过从通过率来看，房地产经纪人每年的考试通过率在35％左右，考试难度也不难，没有通过的原因可能就在于没有合理的安排复习。

下面带来2022年房地产经纪人《房地产经纪专业基础》考点速记手册，供大家参考！

第一章 房地产和住宅第一节 房地产描述考点一：房地产的主要特性( 一) 不可移动不可移动特性也称为位置固定性，即房地产的位置不能移动房屋因位置固定，从而形成了其独特的自然地理位置和社会经济位置，使得不同的房地产之间有区位 好坏差异。

房地产的位置不能移动主要是其自然地理位置固定不变，而其社会经济位置在经过一段时间之 后可能会发生变化(二) 各不相同即使两幢房屋或两套住宅的外观、建筑结构和户型一模一样，但因它们的位置 (如房屋坐落地点，住 宅所在单元、楼层) 或朝向、周围环境、景观、地形、地势、交通、邻里关系等的不同，它们实质上是不 相同的。

(三) 寿命长久住宅建筑结构的设计使用年限不应少于 50 年建设用地使用权期间届满的，可以申请续期(四) 供给有限 (有限性、不可再生性)地表面积基本上固定不变，土地供给总量不可增加房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性和垄断性。

(五) 价值较大房地产不仅单价高，而且总价大(六) 相互影响因为房地产相互影响的特性，产生了“相邻关系” ，《物权法》规定“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”。

(七) 易受限制房地产因关系环境景观、民生和经济社会稳定，所以政府对房地产有所限制常见的有城市规划、土 地用途管制和房地产市场调控房地产的易受限制特性还表现在，当社会安定、经济平稳发展时期，房地产价格往往有上升趋势；而 在社会动荡、战争年代，房地产价格低落。

(八) 难以变现 (变现能力弱、流动性差)房地产因价值较大、各不相同、不可移动、易受限制，加上交易涉及环节较多、过程复杂、税费较多 等原因，使得房地产流动性差，变现能力弱不过，不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力有所不同。

影响某宗房地产变现能 力的因素有：通用性、价值大小、区位以及该类房地产的市场状况等(九) 保值增值 (可涨可跌)房地产因寿命长久、供给有限， 以及随着交通等基础设施和公共服务设施不断完善、环境美化、人口 增加等，其原有的价值通常可以得到保持，甚至不断增加。

第二节 住宅及其类型考点一：住宅的类型( 一) 存量住宅和增量住宅房龄 (楼龄) ，即房屋的年龄或已使用年限，一般是自竣工之日起计算，不论房屋是一直在使用还是 空着不用，都计算在内增量住宅 (新住宅、新房、一手房) 是指新建成的住宅。

包括新建商品住宅(二) 现房和期房现房指已经建成的住宅期房指尚未竣工而在将来竣工的住宅存量住宅都是现房新建商品住宅既有现房，又有期房新建商品住宅中，经过一段时间的销售后所 余下的现房，通常称为尾房(三) 毛坯房、简装房和精装房

毛坯房指室内没有装饰装修的住宅简装房指室内装饰装修简单或很普通的住宅精装房指室内装饰装修精致或精美的住宅(四) 平房和楼房平房指只有一层的房屋 (注意不是平层)楼房指两层或两层以上的房屋楼房中没有电梯的，称为楼梯房；有电梯的，称为电梯房，尤其是指国家标准没有强制规定必须设置 电梯而安装了电梯的6 层及以下的住宅，甚至将其中较高档的，称为电梯洋房、电梯公寓。

(五) 独立式住宅、双拼式住宅、联排式住宅、叠拼式住宅和公寓式住宅 按照一幢住宅楼供居住家庭户数进行分类独立式住宅 (独户住宅、独栋住宅) ，是供一户家庭居住使用的住宅其中，带有私家花园的低层独立式住宅，通常称为别墅。

双拼式住宅是供两户家庭左右居住使用的住宅，相当于将两幢独立式住宅拼接在一起，介于独立式住宅和联排式住宅之间联排式住宅 (Town house) ，是供三户或三户以上家庭并排居住使用的住宅，相当于将三幢或三幢以上独立式住宅拼接在一起。

叠拼式住宅相当于将联排式住宅上下叠加在一起的住宅，一般为两户叠拼，也有三户叠拼的。公寓式住宅是供多户家庭上下左右居住使用的住宅，即通常所说的多层或高层住宅楼。

(六) 单元式住宅、通廊式住宅和内天井式住宅单元式住宅是由若干个住宅单元组合而成，每个单元均设有楼梯或电梯的住宅住宅单元是由多套住 宅组成的建筑部分，该部分内的住户可通过共用楼梯和安全出口进行疏散通廊式住宅是由共用楼梯或电梯通过内廊或外廊进入各套住房的住宅，又分为内廊式住宅、外廊式住 宅。

内天井式住宅是在住宅楼内部设置天井的住宅(七) 平层住宅、错层住宅、复式住宅和跃层住宅平层住宅是一套住宅内的各个功能空间均在同一平面上的住宅错层住宅是一套住宅内的各个功能空间不在同一平面上，但未分成上下两层，仅用一定的高度差进行 空间隔断的住宅。

复式住宅是在层高较高的一层楼中局部增建一个夹层，从而形成上下两层的住宅跃层住宅是套内空间跨越上下两个楼层且设有套内楼梯的住宅因复式住宅的上层是夹层，而跃层住 宅是完整的两层，所以复式住宅上下两层合计的层高，要大大低于跃层住宅上下两层合计的层高。

(八) 成套住宅和非成套住宅成套住宅 (单元房) ，是有卧室、起居室、厨房、卫生间等自成一套的住宅，该套住宅内有独立的厨 房和卫生间；反之，为非成套住宅如老式筒子楼(九) 纯住宅、酒店式公寓、商住房和类住宅。

纯住宅就是整幢楼的所有单元都是住宅酒店式公寓 (服务式公寓) 指提供酒店式管理服务的住房商住房指既可用作商业、办公，又可用作居住的房屋，即商住两用房，如 LOFT类住宅指将依法批准的商业、办公建设用地，通过住宅化设计，违规改建成居住用房。

与纯住宅相比，酒店式公寓、商住房、类住宅的建设用地使用权出让年限较短，用水用电的价格较高， 通常没有燃气，不能参照住宅落户口、就学。类住宅本质上是商办楼，规定不允许销售给个人。

(十) 普通住房和非普通住房《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》关于普通住房的标准 (同 时满足) 规定：住宅小区建筑容积率在＞1.0单套建筑面积≤120m2 (144m2 )

实际成交价格≤同级别土地上住房平均交易价格 1.2 倍 (1.44 倍)各省、 自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区普通住房的具体标准允许单套建筑面积和价格 标准适当浮动，但向上浮动的比例≤上述标准的 20%。

不符合以上条件的住房，为非普通住房(十一) 商品住房和其他住房商品住房有广义和狭义两种含义广义的商品住房指除保障性住房外的可依法出售、出租的住房狭义的商品住房指房地产开发企业开发建设的可依法出售、出租的住房。

(十二) 完全产权住房和非完全产权住房完全产权住房指房屋所有权和土地使用权不受其他房地产权利等限制的住房；反之，为非完全产权住房，如共有的住房， 已出租的住房，有抵押的住房，被查封的住房，依法不得转让或出租的住房， 已依法公告列入征收范围的住房，权属有争议的住房，权属不明确的住房，无权属证书 (如无不动产权证书或无 房屋权属证书) 的住房，属临时建筑的住房，小产权房等。

小产权房是占用农村集体土地建设并向农村集体经济组织以外的成员销售的住房十三) 完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房根据房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度， 由专业的房屋鉴定机构鉴定的。

其中的 严重损坏房和危险房往往存在安全隐患(十四) 住宅的其他类型现实中还有所谓的豪宅、学区房、景观房、凶宅等。举报/反馈