1首先清楚自己需求，个人消费性贷款，还是经营性贷款，需要利率低，还是额度高，还是还款期限长2个人征信，近一年逾期不能有超过2个月，最近三个月查询不超过6次，负债:网贷不要超过3笔，信用卡使用率不超百分之70(例如信用卡总额度10。
万，不要使用超过7万)流水一般是贷款额度的1.5~2倍，(比如贷100万，流水则150万以上，多多益善)3可贷额度:银行会根据你现有房子进行市场价评估，然后打7折，就是房子可贷额度4利率:目前银行房子抵押利率
会比按揭还要低，年化3.85，最长10年不转贷，但是这必须要是经营性贷款，就是贷款本人或者配偶有营业执照且满3个月以上，正常经营或者现办的营业执照也可以房产抵押贷款方法房产抵押贷款方法有很多方法:一，向银行做抵押，不同的银行抵押的成数是不同的。
1.个人抵押:一般是7成，个别银行是8成，利率稍低2.公司抵押:一般是7成，个别银行是8成，加担保公司可以做到120%或是1-2倍，利率较高3.公司抵押:又可以用开银行承兑汇票的方式，一半现金一半房产来开出100%的银票。
二，向民间机构做抵押:速度快(一般二天就可以完成)，利率高，成数同银行差不多。三。一抵二抵:一抵利息低，二抵利息偏高一些，接受的银行较少
1、准备材料:贷款需要准备夫妻双方身份证、户口本、结婚证、房产证、收入证明、最近六个月银行流水、备用房房产证(如有)以及其他资产证明、贷款用途证明等;如果是经营贷款还需要提供公司营业执照、公司最近六个月银行流水等等相关公司的材料;
注意事项:为什么说需要提前准备，一个是发现征信一类有不好的问题，可以提前“补救”另外流水如果无法两倍覆盖月还款，那也最好提前准备下另外还有就是比较关键的“贷款用途证明”要落实清楚、无论是个人贷还是经营贷、所贷款的款项都是直接打给第三方的，而不是直接给自己。
2、房产评估: 银行一般根据客户提供资料委托专业评估仅够进行评估3、银行面签:银行面签对于办理贷款来说是最重要的一步，抵押贷款不象一手房按揭贷款，有销售人员配合的准备材料，一般不会有问题，所有在面签流程中遇到的问题就会相对多一些，所以尽量上心一些。
注意事项:1、贷款用途，抵押贷款的用途一般就两种，上班族为消费(购买家电、家具、装修等)，企业主是经营，一般为补充流动资金千万不能是投资或者进入股票(是也不能说);2、准备材料:材料尽量一次准备齐全，否则面签后补一次材料，可能贷款就会延期好几天甚至几个星期才会继续审批;。
3、提前查询好自己的征信与银行流水，有异常项目，提前确定好理由还有依据避免因为异常项目被拒绝贷款;4、实地拍照:实地拍照是指两块、上班族一般只需要到本套需要抵押的房产所在地进行拍照，另外就是企业主，就是需要到公司进行实地拍照;。
注意事项:家里拍照前面已经说过了，公司拍照要注意下，如果公司办公场地没有做本单位的LOGO与公司全称的牌子，那最好提前准备下(淘宝上很便宜)，毕竟是贷款还是正式点好，另外公司人员最好齐一些同时注意提前与。
银行客户经理沟通，需要做什么准备，需要看什么材料，提前准备好，并且确认提供的材料没有问题5、贷款审批:审批期间，银行后台可能会拨打贷款人本人电话，还有公司电话，需要注意接听注意事项1、贷款期间尽量不要申请信用卡与贷款。
可能会影响到审批，(多数银行在放款前可能还会查一次征信记录);2、关闭防骚扰的手机软件，记得电话一定要接好，也许某个审核电话也是被标记为广告的;3、交代好公司的人，还有在银行预留的亲属或者朋友的电话，千万别乱讲话(比如欠钱、准备离职什么什么的);
6、审批通过:备好相关材料尽快签约，如果征信查询时间不到一个月可能不需要重新查询征信，减少一次查询也是好事;7、办理抵押登记:办理抵押登记后一般需要3-7个工作日，部分银行可以办理抵押当天就可以申请放款，不过多数银行还需要等“他项权利证书”出来后才可以申请下款。
8、放款:办理抵押登记后，一般1-10个工作日放款(每个银行流程不同，目前最快的是申请到下款1周能完成，一般银行在一个月左右
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