历时一年看了28个楼盘，我终于买到了心仪的房子从交首付款到拿到不动产登记证明历时6天，忙里偷闲中买了人生的第一套房子整体而言，一切都很顺利甚至超乎想象为了这个好的结果，我在一年前就着手准备了对于大多数人来说，一生中买房的机会屈指可数，很多人甚至只有一次机会。
因此，为自己选择一个好的楼盘一个好的楼层一个好的户型，其重要性不言而喻关于如何买房，网络上的文章连篇累牍，但是从海量信息里获取对自己有用的内容不是一件容易的事情历时一年，我断断续续看了28个楼盘，在这个过程中慢慢有了一点点心得，在此与大家分享，希望对刚需买房者有所帮助。
一、李嘉诚选地段，你选什么？“地段，地段，还是地段”李嘉诚选地段，你选什么？抛出这个问题，其实是在问购房者的核心需求是什么很多购房小白对于买房这件事一头雾水，不知道从哪里着手，这也是我最初的感受解决这个问题最快的方法就是，马上去两三个售楼处看一下。
是的，你什么功课都不用做，自行前往或者由中介带看2-3个楼盘，这时你就会对楼盘有个初步的认识当你迈出第一步，我们再来继续探讨以下问题（一）选类型：期房vs现房vs二手房and毛坯vs精装修目前，住宅市场上主要分期房、现房、二手房三种类型。
不同类型的房子各有利弊，无论怎么选都要从自己的需求出发下面对三者做简要分析，更深入的了解可自行搜索对比类型优点缺点期房1.价格较低2.小区物业都很新3.新盘户型通常比二手房好1.有烂尾风险2.没有实物只有规划，建筑质量、采光、物业等不确定因素较多3.配套不如二手房，需要时间去发展4.等待交付时间长
现房1.肉眼可见可实地看房2.可较早入住1.价格贵2.可选择楼盘、楼层少二手房1.肉眼可见可实地看房2.小区成熟配套齐全3.可较早入住1.价格贵2.户型落后3.首付、贷款等受限4.水太深，看房耗费时间精力
如果你选择了期房，这里又有两种类型，毛坯和精装修，二者区别如下类型优点缺点毛坯1.同样面积总价低2.可自行装修成自己喜欢的风格1.自己装修比较费精力2.装修延迟了入住时间精装修1.交房后可较早入住2.免去装修环节，省时省力。
1.同样面积总价高2.首付高，精装修的费用不能贷款3.装修标准大打折扣，后期问题多以上内容尽可能在看房初期就作出选择，方便在单一领域发力当然，看房的过程中也会有摇摆，这很正常起初，我只看期房中的毛坯，但是没有合适的楼盘，期间我也看了精装修和二手房。
总之，多看多对比，理想中的房子会在心中越发清晰（二）选区域：市中心vs近郊区vs郊区一个城市很大，到底买在哪里？从宏观上可以分为市中心、近郊区和郊区，房价呈递减状态但实际上城市既有行政分区也有片区划分，如何选择还是要根据自己的需求。
比如，根据工作地点，选择离得近的楼盘如果以家庭为单位买房，且双方工作地点距离较远，可以在两个单位折中的地带选择，考虑到工作的变动性，也可以先满足一方的需求在这一环节，如果不知道如何选，可以做排除法先删掉一定不会选的区域，在缩小的范围内再做对比选择，最终选出最适合的区域。
在实际操作中，也不必一下子就锁定唯一的区域，可以保留两三个区域，结合其他因素综合选择需要警惕的是，慎选郊区的房子，在能力范围内尽量选近郊区或者市中心的房子，毕竟核心地区的房子保值率高（三）选要素：地段vs学区vs配套vs交通。
没有完美的房子，如果有，那么价格肯定也很“美丽”对于普通刚需购房者来说，地段、学区、配套、交通等买房要素，必须要有所取舍，一套房子能满足2-3个要素就不要犹豫了地段1.从整个城市看，楼盘处于什么位置2.周边是否处于特殊的经济/文化/行政/教育区域3.是否处于重要商圈。
学区1.周边公立/私立幼儿园有哪些2.周边小学、中学有哪些配套1.周边有哪些成熟的小区2.是否有菜市场、超市等方便购物的地方3.最近的医院或者社区医院有多远，最近的三甲医院有哪些？交通1.是否有地铁站，步行至地铁是否在15分钟内4.公交有几条线路，步行至公交站需要多久3.周边是否有城市主干道，去医院、汽车站、机场等是否方便
需要注意的是，不管是第几套房子，学区是一个不能忽视的因素可以不选最好的小学、初中，但是小区周边一定要有较近的学校，哪怕不考虑小学和初中，也要考虑一下幼儿园另外，如果有小孩或者家中有老人同住，要注意下附近的医院。
离医院近，关键时刻能救命（四）选产品：高层vs小高vs洋房vs叠拼vs联排/别墅 市场上，现有高层、小高、洋房、叠拼以及联排/别墅这几类产品，价格依次递增，稀有性依次递增高层产品价格最实惠，但是刚需购房者可以适当考虑以下小高和洋房，因为高层楼房住得时间久了，未来可能存在各种隐患。
高层1.公摊面积大、水压不稳定，消防安全隐患大2.18层以上的高层有消防连廊，中间户户型不如边户3.低楼层采光受影响小高1.小高通常在18层以内，公摊面积比高层小，但比洋房高2.通常没有消防连廊洋房1.通常楼高6-11层，公摊面积小，
得房率高2.可以一步到位，不再置换叠拼土地越来越珍贵，产品较稀缺，除了贵没毛病联排/别墅没有踩过盘，不敢妄加评论二、看楼盘，到底看什么？如果你完成了第一步，确定了自己的选房范围，那么接下来就是带着问题去踩盘了。
过来人都说要多看几个楼盘，但是我们去楼盘，到底要看什么呢？本部分内容，主要适用于新楼盘（期房）（一）看五证 这必须是第一步，没有五证别的就免谈了五证房地产商在预售商品房时必须具备的证件，只有证件齐全才有资格售卖。
无论是交首付款，还是认筹阶段，必须要验证这五个证件，证件全称如下，前三个证件看着有些相像，一定要对照着开发商的证件认真辨别1.《建设用地规划许可证》2.《建设工程规划许可证》3.《建筑工程施工许可证》4.《
国有土地使用证》5.《商品房销售（预售）许可证》拿到预售许可证的楼盘，通常可以在相关城市网上房地产查询详细信息，包括住宅套数、住宅面积、可售和已售房源等详细信息，该网站也可有效应对开发商的捂盘行为，现在房地产所有签约信息都公开上网，一查便知。
（注：网上信息略有延迟）（二）看开发商毫无疑问，全国知名的大开发商比小开发商更保险一方面，可以从全国排名，看该开发商的实力；另一方面，可以从全区全市全省，看开发商在附近区域开发楼盘的质量和口碑两者相互印证决定是否买该开发商的房子。
另外，本地开发商也可适当考虑光看开发商还不行，还要看承建商这一点，容易被很多人忽视楼盘是开发商投资的，但是建房子的是承建商，承建商的资质如何决定了房子的建筑质量因此，要关注以下承建商，多途径搜索承建商的品质如何。
（三）看沙盘每一个售楼处都会有一个高大上的沙盘，周边配套、学校、商场、医院、火车站等等都会列出来，距离大城市也会列出来，包括各种商圈和规划总之，每个沙盘都是以这个项目为中心来测距，并且包装周边配套有多好，但是你千万别被沙盘蒙蔽了双眼。
1.不要看标距，要看实测距离很多距离都是虚值，为了让你感觉距离市中心很近，把车距改成直线距离，或者把项目位置距离市区的边缘区，显得很近，这些都是不准确的，尤其是新盘，虚标距离很严重2.不要轻信规划，要看建设进度。
相关规划可以查询城市住建局网站确定，不能听信开发商的一家之言关于学区要知道的是，楼盘交付以后才能确定学区，通常是按距离划分学区，因此要格外警惕打着学区房名义为卖点的开发商不被沙盘蒙蔽双眼，最有效的方法就是，开车/走路在楼盘附近转一转，实际情况一目了然。
（四）看样板间不管精装修还是毛坯房，售楼处一般都会准备样板间样板间是开发商包装出来的“糖衣炮弹”，很多看房比较少的人一到样板间，就被开发商的精装修搞得头晕目眩，尤其是精装修的楼盘，看样板间一定要注意：1.装修标准很重要
装修标准是开发商跟你承诺的，是几千块/平米的装修标准，整体的装修标准按照你的面积来计算，最后得出大概的装修费用是多少如果是2000块的装修标准，100平米的话，那就是带20万的精装修这个钱到底划不划算，只能是见仁见智了。
带装修的话整体价格高，对价格敏感的人来说就买不起了，而且20万自己装修或许也花不了这么多钱如果预算稍高的话，可以选择开发商的精装修，他们选择的产品一般都不错，大型开发商的装修产品因为统一采购价格低，比你自己买要划算。
中小开发商的装修标准就不确定了2.交付标准要问清楚交付标准这个指的是房屋装修都包括哪些内容，一般来说主要是地板、墙面、管线、水电气暖等硬装，部分会带家具，但是你看到的沙发、灯具、厨卫、餐桌、电视、冰箱、窗和床上用品、窗帘等软装，
大概率是不带的，这些要问清楚有的样板间是临时搭建的，有的样板间建在实体楼上，后者更具有参考性如果样板间建在实体楼上，又想选择购买低楼层，那么可以在一天内的不同时间（早晨、中午、傍晚）多去几次样板间，实地考察一下房间采光情况。
（五）看户型图期房正在建设中，看不到实体楼，只能好好看看户型图在这里需要注意的是，不看楼层平面图只看户型图，相当于白看楼层平面图简单地说，就是一个楼层的各个房间、电梯间、楼梯间、消防设备等怎么布置的、其位置相互关系是怎么样的。
关于楼层平面图，这其中也有很多猫腻，存在影响通风、采光等潜在影响因素，详细内容大家可以自行搜索学习1.看户型是否方正方正户型有利于提高空间利用率，而奇形怪状或拐角则会占用实际居住面积有条件的话，尽量选正方型或对称型房屋，也就是我们常说的方正户型。
2.看采光和通透这里就要牵扯到两个更专业的术语了——进深、开间进深，是指户型南北之间的距离开间，是指户型东西间的距离开间过小进深过大，房屋的采光一般都不好，同时也会影响通风效果而开间过大进深过小，采光通风是好了，但室内的温度、湿度却不固定了。
经验总结，开间和进深的比例介于1:1.5之间会比较合适我的理解是，房间不能太长、太扁，接近于正方形比较好（六）看不利因素这一条是很多人容易忽视的一条开发商对新房的红线内外不利因素公示，往往遮遮掩掩，点到为止，但是这些因素会导致严重贬值。
对不利因素公示栏一定要做到：一是拍照留存保留证据；二是一字不落地认真阅读；三是搞清楚不利因素意味着什么；四是对于已经出现的重要的不利因素，要亲自去看、去体验，以验证公示上的文字描述是否准确，去验证不利因素对于项目的确切影响。
（七）其他以上六个方面是必须重视的六个大的方面，其他因素可以参考以下列表，一个一个问题问清楚楼盘体量大盘和小盘都各有利弊，可以多选择体量适中的楼盘容积率1.容积率影响居住体验2.对于“高低配”（（高层+洋房/联排））的楼盘要谨慎3.18层以上住宅容积率2.4～4.5，容积率越小越好。
楼间距1.楼间距影响采光，越大越好2.对于高层来说，通常来说楼层越高采光越好绿地率1.绿化覆盖率=绿化率＞绿地率2.区分绿化率和绿地率，问清绿化率公摊1.涉及到最终得房率，一定要问清楚2.公摊18-20%较为常见，超过20要算清楚
交付时间以合同时间为准楼座朝向正南＞东南＞东层高3米以上，小于3米有压抑感车位配比1.小区是否人车分流2.车位配比如何物业单位1.物业要看品质2.与开发商配套的自家物业较好物业费1.物业费看起来不多，但是算起来不少，要问清楚2.物业费是否含
电梯费？腰线1.腰线是楼外立面装饰的部分2.尽量避开腰线层，容易渗水、挡光等连廊1.18层以上住宅根据消防要求必须有连廊2.连廊通常影响中间户，存在通风、隐私等问题，要好好考察槽钢层1.槽钢层是高层房屋主体结构施工时，用于搭设悬挑式脚手架，使用底部支撑梁搁放的楼层。
2.槽钢层容易渗水，但是微乎其微，见仁见智是否要避开供暖1.明确小区供暖方式2.如果小区有自建锅炉房，要注意位置和其影响，这一项在不利因素中也有显示医院1.离小区最近的医院（含社区医院）有多远？2.离小区最近的三甲医院有多远？
学校1.小区附近的幼儿园、小学、初中有哪些？2.步行10分钟内的学校较好，接送孩子能省很多时间商场1.大型购物商场、大型商超有哪些？2.菜市场有哪些？拿地时间1.住宅产权70年，开始时间以拿地时间为准2.五年前拿地，最近才开发的楼盘，要算好产权时间
三、省钱省心，你愿意做多少功课？一套房子动辄上百万，购房者都想省钱又省心但是，以我的经验来说，捷径只有一条，那就是：无休止地做功课都说买的不如卖的精，但正是因为如此才要多做功课，避免沦为韭菜买房做功课不仅仅是为了省钱，也是为了做到心中有数，不必被人牵着鼻子走。
以上两部分，其实每个小标题下都可以再深入去做功课，能研究到什么程度就看自己愿意花费多少时间了本部分，将分析一些其他购房者可能关心的问题（一）什么时间买房最便宜？1.对于刚需者，只要能付得起首付，当下就是买房的最佳时机。
刚需者是相对于投资者而言，因为有自住需求，所以越早上车越好不要去考虑房价的涨跌，之前钱够了房子符合自己的需求，就不要犹豫买房以后，或许房价下跌会让人懊恼，但是要知道如果错过，打工人承担不起房价上涨的成本。
2.项目首期开盘，6月和12月，或许有惊喜第一，一个新楼盘它的最初定价是为了测试买家的接受度，会采用低开高走的定价方式，首期开盘价格会比较低，然后用这个价格去测试一下市场的接受度，如果效果好，后期就会把价格拉高。
一般每次调价的幅度会在3%到5%之间第二，每年的6月和12月开发商要做考核计划，所以为了完成任务考核，项目公司会适当的把价格下调如果有看中的楼盘，而且时间上也吻合，这个时候可以下手，要时刻关注市场信息（二）如何关注楼盘信息？
中介的朋友圈还会经常放出特价房、抵账房、楼盘活动等内容，时效性可能比楼盘的置业顾问的朋友圈还强，可以作为参考（三）要不要通过中介买房？直接到售楼处找置业顾问买还是选择中介买？哪种渠道更便宜？中介会不会赚我的钱？关于这个话题，里面有很多门道，一言两语也表述不清楚，在此只做一个对比分析，大家见仁见智吧。
如果想了解更多内容可以留言或者咨询我方式我所了解的情况直接去售楼处1.售楼处一般都有人脸识别，去过售楼处就会被判定为案场客户，如果再找中介想走折扣价就行不通了2.售楼处的置业顾问不一定是开发商自己的员工，跳槽是常事3.如果谈判能力强，置业顾问手里的折扣都要到以后，可以再找
营销经理谈价格，有砍价空间找中介带着去售楼处1.与二手房交易不同，中介赚的不是购房者的钱，而是开发商的钱2.提供车接车送看房服务，适合出行不方便或者特殊时间看房的人3.对整个区域楼盘情况更熟悉，能提供购房建议4.可以帮忙办理后续购房手续5.可能会有平台折扣，如贝壳专享等6.可以让中介帮忙和置业顾问砍价
（四）贷款购房所需材料（仅供参考，具体以楼盘要求为准）1.公积金贷款公积金贷款需满足一定条件，通常公积金账户要满一年，贷款额度为账户金额的15倍，具体额度测算标准不同城市各有不同，实际额度可提前到公积金管理中心查询。
公积金贷款所需材料公积金审批表1份（正反打印）个人收入证明1份（模板开发商提供，工作单位填写盖章）身份证复印件1份户口本复印件1份（户主页、索引页、个人单页、户主个人单页，夫妻双份申请贷款的有结婚证可不提供）
结婚证复印件1份，单身的签署具结书1份家庭成员关系承诺书1份（固定模板）满18岁不需提供主贷人联名卡复印1份（签字按手印）购房资格和房屋套数证明（不动产登记中心开具）征信报告（银行可自助打印）2.商业贷款
商业贷款利率比公积金贷款的利率高，一要确保征信无问题，二要有足够的还贷能力考虑到通货膨胀，要合理利用杠杆，根据还贷能力选择首付款和还贷计划，还贷方式有等额本息和等额本金两种方式商业贷款所需材料个人收入证明1份（模板开发商提供，工作单位填写盖章）。
任选一张银行卡流水1份（选择流水好的银行账户）身份证复印件1份购房资格和房屋套数证明（不动产登记中心开具）征信报告（银行可自助打印）（五）购房流程购房方式有两种：全款和贷款全款买房手续简单就不说了，只说一下。
贷款买房流程：确定楼盘-确定楼层和房间-交定金-一周内交首付款-网签前缴纳维修基金一周内网签-递交贷款材料-等待银行放贷-放贷后办理抵押-拿不动产登记证明房子交付后，缴纳契税并凭不动产登记证明换取房产证。
心中有数，做事不慌祝大家都能买到心仪的房子！准备拍婚纱照的朋友们可以看我这篇经验贴，全是个人经历总结出来的干货～冰糖金桔：全网最全｜真实经验总结｜第一次拍婚纱照需要注意些什么？17 赞同 · 4 评论文章
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