财税一万问1102（财税一问一答）

工程节点进度奖励如何纳税并入账处理节点是约定做到什么程度，可以使时间也可以使具体的部位对于工程节点进度奖励，可以这样纳税：《个人所得税法实施条例》第八条规定，《个人所得税法》第二条所说的各项个人所得的范围中，工资、薪金所得，是指个人因任职或者受雇而取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及与任职或者受雇有关的其他所得。

偶然所得，是指个人得奖、中奖、中彩以及其他偶然性质的所得根据《个人所得税法》第三条的规定，工资、薪金所得，适用超额累进税率，税率为5%～45%；偶然所得适用比例税率，税率为20%工程进度款如何入账处理呢？。

对于工程进度款，可以这样入账处理：1、预收工程款时，按税法规定预交增值税（包括到税务局代开建安票时税务局扣缴收）：借：应交税金-预交-增值税贷：银行存款工程竣工结算，按税法规定计算应交增值税：借：营业税金及附加

贷：应交税金-预交-增值税贷：应交税金-应交-增值税补缴：借：应交税金-应交-增值税贷：银行存款转让土地和转让在建工程，不了解这点你将“多交税”！财税法眼 2018-10-12 07:48:15在税法中，转让土地使用权和转让在建工程是两种不同性质的应税行为，前者属于增值税税目中的转让无形资产，后者属于转让不动产。

二者交税也存在一定差异例如，一家房地产公司，一种选择是将土地使用权直接转让，另一种选择是将土地使用权进行持续投入，最终转让不动产（在建工程），二者交税还是有很多不同：直接转让土地转让不动产（在建工程）增值税

营改增之前，取得的土地可以选择5%简易计税，且可以差额减除成本；营改增之后，只能选择10%一般计税，且不可差额减除成本（目前尚无差额政策）属于房地产老项目可以选择5%简易计税，不能差额减除土地成本；属于房地产新项目只能选择10%一般计税，且可以差额减除土地成本。

土地增值税由于未做投入，土增时不能加计扣除由于后续做了投入，属于房地产开发，可以加计扣除20%，且可以扣除开发费用10%转让限制按照城市房地产管理法39条规定，房地产企业取得的土地，投资额未超过25%不能过户。

实务中很多房地产企业直接转让土地挡在这条转让不动产通常超过投资额25%，不受限制，土地可以同步实施过户由于转让土地使用权和转让在建工程的巨大差异，尤其是转让限制的存在，企业在实务中常常试图将转让土地使用权转化为转让在建工程，但问题是，达到一个什么样的标准才能算是转让在建工程？。

国税总局对此问题并无明确规定，实务中税务机关常常比照房地产管理法的规定将25%作为标准进行实施，也就是说，超过25%土地管理部门同意过户，税务机关也认为不再是土地使用权直接转让，这个逻辑是站得住脚的，我们在具体咨询业务处理中也坚持这个观点。

但需要提醒大家的是，仍然有个别地方税务机关做出了自己的独特规定，最典型的的就是河南地税河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告河南省地方税务局公告[2011]10号所有纳税人转让“土地”的一律按查账方式征收土地增值税。

国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，报省辖市局批准后可按核定征收方式，按7%的核定征收率征收土地增值税转让土地是指转让国有土地使用权或以转让国有土地使用权为主（建筑物占总售价的30%以内）的行为。

在上述文件中，谈到转让土地时，河南地税给出了一个独特的标准：30%，而且是建筑物占总售价的30%，比如总转让价款9000万，其中建筑物只要超过3000万，土地只要低于6000万就属于转让在建工程（不动产）。

究竟这个标准同投资额25%标准孰大孰小？需要根据项目情况进行具体测算，不可一概而论来源：焦点财税-李舟房地产企业开发成本包括：土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费。

其中开发间接费怎么分配？【问】房地产开发企业开发间接费在完工开发产品和未完工开发产品之间如何进行分配？依据如何？例如：某房地产开发公司2007年办理完毕有关部门开发某开发项目的手续，2009年8月份末累计发生开发间接费用236万元，2009年8月份实现完工开发产品销售收入3000万元，该完工开发产品销售收入需结转销售成本的建筑安装成本为1800万元，未完工开发产品的建筑安装成本累计余额为2200万元，基础设施费、前期工程费、公共配套费暂不考虑。

【答】开发间接费包括：现场工程管理费用，利息及借款费用，物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金，质检费，营销设施建造费，其他《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）自2008年1月1日起执行，本办法第二十八规定企业计税成本核算的一般程序如下：。

（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。

问：我是一家房地产开发企业，建造了一批商品房，一直没有买出去，是否需要交纳房产税？答：国税发[2003]89号文件规定：鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

提示：也就是说，你企业建造的商品房在售出前不征收房产税，但如果已使用或出租、出借的情况下，需要征收房产税根据《吉林省房产税实施细则》规定：自有房产自用时，按房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳，年税率为1.2%.出租房产的，按实际租金收入计算缴纳，年税率为12%.。

公司注册资金到底多少最好？公司注册资本是公司作为一个经济主体，对外宣称的能够承担责任的大小!为啥大部分公司都叫“XX有限公司”或“XX有限责任公司”？这里的有限责任，指的就是公司的股东对公司的债务承担有限的责任，对于公司而言，这个有限责任的额度或者说限度，就是公司的注册资本；对于有限公司的股东而言，这个责任的额度就是股东所任缴的股金。

自2014年3月1日开始，我们国家正式实行公司注册资本认缴制啥叫公司注册资本认缴制？这个问题我们以前讲过，这里再简单说一下：公司注册资本认缴制，就是指登记机关只登记公司股东（发起人）认缴的出资额（注册资本），股东（发起人）实际缴纳的出资额（实收资本）由公司股东自主约定并记载于公司章程，公司进行工商登记时不需要实际缴纳注册资金，也不需要验资。

一、注册资本是不是越多越好？既然公司注册资本认缴制不需要实际缴纳注册资金和验资，注册资本是不是写的越多越好？也不是从理论上讲，除了仍旧实行法定注册资本的行业外(比如银行、保险、证券、融资租赁、建筑施工、典当、外商投资、劳务派遣等十四类行业)，注册资本随意设定都是可以的。

但是，尽管如此，作为创业者，对于注册资本也应当慎重考虑，因为注册资本越多，就意味着风险越大因此，建议大家在注册资本问题上，应着重考虑以下几点因素：1、公司注册资本写多少，要参考所在行业的资质要求例如，互联网公司申请ICP经营许可证时，ICP经营许可证要求公司注册资本在100万以上;天猫、京东也对入驻平台的商家提出的标准是：注册资本200万以上。

其他行业需要资质/资格的，如招投标等，参照行业通行做法就可以了2、注册资本越大，承担的风险和责任就越大有些人可能会觉得注册资本多一些，在经营交往中，就显得实力比较大但是，注册资本越大，公司和股东所承担的风险和责任就越大。

认缴不等于不缴，只是说创业初期可以暂时缓缴，章程规定是20年内将注册资金实缴即可认缴制没有改变股东以其认缴的出资额承担责任的相关规定例如，公司如果在企业经营过程中，如因企业经营不善，而需申请破产清算如果公司清算后，公司还存在100万的债务无法偿还，此时公司如果注册资金只有50万，那么股东的偿还额度只要偿还50万即可，如果公司的注册资金是100万，则需要偿还100万。

如果股东任缴的出资额不足，则股东应当在任缴的出资额限度内承担偿还责任由此可知，如果注册资金虚高，而股东自身承受能力又不够的话，就会让自己陷入不必要的窘境3、注册资本要缴印花税企业要按实收资本和资本公积缴纳万分之五的印花税。

例如一家科技类公司的注册资本是100万元，如果企业完成实缴，那么，企业的印花税将是500元不过，注册的资本印花税不是每年都缴，只在注册资金发生增加变动时，才按增加的注册资金的万分之五计算交纳印花税4、认缴资金虚高容易招致黑名单

虽然企业的实缴资本验资程序取消了，但其认缴资金将通过信用信息公示系统向社会公示“只认不缴”会影响到公司的诚信度，这对于公司的发展是没有半点好处的监管部门也会对企业进行抽查，如果企业未兑现认缴承诺的话，监管部门将按照《公司法》对其公司进行处罚，并将其拉入“经营异常名录”向社会公示。

甚至可能会被写入全国联网的“黑名单”，这将导致“一处违法，处处受限”这也加大投资者自身的诚信和法律风险提醒大家注意的是，注册资本并不是越大越好，在考虑注册资本时，除了根据自己所从事的行业考虑注册资本的多少之外，最重要的是要考虑好股权比例。

二、注册资本怎么缴纳？公司成立后，需要在银行开设一个企业银行账户股东个人(或单位)从自己账户向公司账户转入应出的资金即可应当注意的是，转账时，转账资金用途一栏里，要注明“股份投资款”此外，公司成立后，缴纳股份出资的股东应当要求公司开具“出资证明书”，公司也应当为股东开具“出资证明书”。

三、注册资本需要一次性缴清吗？《中华人民共和国公司法》第二十八条规定：“股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。

/　股东不按照前款规定缴纳出资的，除应当向公司足额缴纳外，还应当向已按期足额缴纳出资的股东承担违约责任”根据上述规定，注册资金可以不一次性缴纳，可以根据公司章程的约定，在注册后按期缴纳，但最长期限不应超过20年。

四、不按期缴纳注册资金有什么法律风险吗？根据公司法及相关法律法规的规定，如果公司股东出资存在瑕疵（不缴纳或者不按期缴纳），当发生债务纠纷时，公司债权人有权就公司未能清偿部分要求由出资人承担补充赔偿责任，这有可能会严重影响到出资人的个人财产。

具体说来，股东不按期缴纳公司注册资本要涉及以下三种责任：第一，民事责任《公司法》规定有限公司股东若未按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额，除应当向公司足额缴纳外，还应当向已按期足额缴纳出资的股东承担违约责任。

第二，行政责任公司的发起人、股东虚假出资，未交付或者未按期交付作为出资的货币或者非货币财产的，由公司登记机关责令改正，处以虚假出资金额百分之五以上百分之十五以下的罚款第三，刑事责任现行《刑法》第一百五十九条规定，公司发起人、股东违反公司法的规定未交付货币、实物或者未转移财产权，虚假出资，或者在公司成立后又抽逃其出资，数额巨大、后果严重或者有其他严重情节的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处虚假出资金额或者抽逃出资金额百分之二以上百分之十以下罚金。

单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处五年以下有期徒刑或者拘役税务稽查房地产企业收入时，重点稽查视同销售的五类情形税务稽查房地产企业时，销售收入是重点，除预收账款，长期挂账的售房收入外，重点是稽查视同销售收入房款，对房地产企业而言，有以下五类视同销售收入作为稽查要点：

1、以开发产品换取土地使用权、股权，未按非货币交易原则进行税务处理，缴纳税款；2、已开发产品抵材料款、工程款、贷款利息、拆迁补偿费是否按规定计税；3、已开发产品用于捐赠、赞助、样品、职工福利、广告、分配给投资者是否按规定纳税；

4、自建住房低价销售给本单位职工、有利益关系的单位和个人，是否按市价收入足额计税；5、将公共配套设施无偿赠与地方政府、公共事业单位以外的其他单位时，是否按市价纳税以上五类，是税务机关稽查房地产企业销售收入时，容易应计视同销售收入而少缴税款的情形，房地产企业财务应对此高度重视，防范税务风险。

员工通讯费补贴需要计入个税吗？员工通讯费补贴需要计入个税吗?这个是有标准的，超过了税局的标准，就需要计入工资当中计征所得税，没有超过标准就不需要计征所得税只有经省级地方税务局根据纳税人公务交通、通讯费的实际发生情况调查测算后,报经省级人民政府批准、国家税务总局备案的一定标准之内的公务交通、通讯费用才可以扣除。

除此之外或者超出这一标准的公务费用,一律并入当月工资、薪金所得计征个人所得税单位以现金方式给出差人员发放交通费、餐费补贴应征收个人所得税,但如果单位是根据国家有关一定标准,凭出差人员实际发生的交通费、餐费发票作为公司费用予以报销,可以不作为个人所得征收个人所得税。

关于通讯费补贴,如果所在省市地方税务局报经省级人民政府批准后,规定了通讯费免税标准的,可以不征收个人所得税如果所在省市未规定通讯费免税标准,单位发放此项津贴,应予以征收个人所得税按照个人所得税法,是应该并入员工个人的工资薪金一道计缴个税的.但是,各地执行情况不一.一般这样处理:确因联系业务需要产生的手机话费,员工凭账单实报实销,可以不并入计缴个税;若每月以固定金额发放手机话费补贴,不论是以发票来报销还是现金的形式,都须并入个人工资薪金所得计缴个税.这样做的道理在于,实报实销的话费实际上应由公司负担,员工只不过垫付了一下,并不是员工的个人收入;而每月固定金额的话费补贴,则多半是以这种名义发放的补贴性收入.

房地产企业出售期房的账务处理房地产企业出售期房的账务处理（1）收到购房款时：借：银行存款贷：预收账款（2）缴纳增值税及附加：借：应交税费——应交增值税应交税费——应交城建税/教育费附加等贷：银行存款（3）待开发产品完工结转收入：

借：预收账款贷：主营业务收入（4）同时结转成本：借：主营业务成本贷：开发产品（5）结转税费：借：增值税金及附加贷：应交税费——应交增值税等土地增值税根据《土地增值税中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。

第四条　纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额第六条　计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用, 或者旧房有建筑物的评估价格；。

（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目房地产企业产品完工时间如何确定？根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案2.开发产品已开始投入使用3.开发产品已取得了初始产权证明根据《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函〔2010〕201号）规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。

房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额如何理解房地产开发企业开发产品的完工时间的规定？商品房预售制度是《城市房地产管理法》确定的一项制度，这项制度允许开发商在房屋未建设完工之前就进行销售，这样，就产生了“期房”。

此时房地产开发公司的企业所得税核算就面临一个问题：期房的成本如何确定呢？只有房地产真正完工，企业的计税成本才能最终确定，企业所得税才能得以准确核算所以，如何界定完工产品，就显得尤为重要了《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案（2）开发产品已开始投入使用（3）开发产品已取得了初始产权证明建安企业异地施工如何避免被征收个人所得税-承包承租经营所得。

建安企业跨省异地施工的项目总会遇到被税务局核定征收个人所得税-承包承租经营所得，如果施工项目签订的合同金额大，被核定征收的个人所得税-承包承租经营所得缴纳的税金也大，直接降低建安企业的利润额，如何破解这一困局？

文件一：根据国家税务总局公告2015年第52号文第二条规定，跨省异地施工单位应就其所支付的工程作业人员工资、薪金所得，向工程作业所在地税务机关办理全员全额扣缴明细申报凡实行全员全额扣缴明细申报的，工程作业所在地税务机关不得核定征收个人所得税。

文件二：根据国税发【1996】127号文第三条规定，承包建筑安装业各项工程作业的承包人取得的所得，应区别不同情况计征个人所得税：经营成果归承包人个人所有的所得，或按照承包合同（协议）规定，将一部分经营成果留归承包人个人的所得，按对企事业单位的承包经营、承租经营所得项目征税。

根据以上两个文件可知，建安企业跨省异地施工可去税务局申请个人所得税全员全额扣缴明细申报，同时分包单位为企业不是个人的，就无需被核定征收个人所得税-承包承租经营所得，直接增加了企业的利润额申请个人所得税全员全额扣缴明细申报只需网络下载打印外管证，并带上《建安合同》去税务局找税管员开通“个人所得税全员全额扣缴明细申报”。

开通后，在项目地税务机关预缴税款时，打印全员全额明细申报的数据以及税务机关审批通过的《取消个人所得税-承包承租经营所得税种审批单》给税务窗口，就无需被核定征收个人所得税-承包承租经营所得这样简便的操作即可为企业节约税款。

1、税管员开通个人所得税全员全额扣缴明细申报后，跨省异地建安纳税企业下载易税门户，第一次注册时用总公司的社会统一信用代码登录进系统，选择对应的项目地即可开始申报，后续登录就无需再选择项目地，每月直接登录申报即可。

2、如何网络开具外管证，可详见：外出经营税收管理证明全程“在线办”业务一合伙企业对外投资取得的股息、红利收益，并入企业经营收入来纳税，你的税就缴错了!错误业务：A企业为一家自然人合伙企业，2017年A合伙企业对外投资取得股息收入100万元，A企业财务人员将其按投资收益核算，并入A企业经营所得，按个体工商户的生产经营所得项目(新个人所得税法已修订为经营所得)，适用5%-35%的超额累进税率纳税。

财务人员的这种纳税方式是错误的，正确方式应该按“利息、股息、红利所得”应税项目计算缴纳个人所得税政策依据：个人独资企业和合伙企业对外投资分回的利息或者股息、红利，不并入企业的收入，而应单独作为投资者个人取得的利息、股息、红利所得，按“利息、股息、红利所得”应税项目计算缴纳个人所得税。

(国税函〔2001〕84号)业务二异地的房产与土地，在公司注册地申报纳税，你的税就缴错了!错误业务：甲公司主要生产经营地点为某地级市A区(县级)，同时在该市B区(县级)有一处经营用房市税务局分别设立了A区分局和B区分局，作为相应辖区的主管税务机关。

甲公司在A区工商部门领取了企业法人营业执照，并在A区税务分局办理了税务登记甲公司财务人员将B区的经营用房应缴纳的房产税与土地使用税，在A区办理了纳税申报，财务人员的这种纳税方式是错误的，房产税与土地使用税应在不动所在地纳税。

政策依据：根据《房产税暂行条例》第九条规定，房产税由房产所在地的税务机关征收《城镇土地使用税暂行条例》第十条规定，土地使用税由土地所在地的税务机关征收业务三个人股东，异地投资的股权转让，在居住地缴纳股权转让个人所得税，你的税就缴错了!。

错误业务：张三居住地为A市，2016年对B市的一家制造企业投资1000万元，由于发展的需要，2018年张三将该投资以1500万元的金额转让给李四，由于张三与居住地税务部门较熟悉，便在居住地申报缴纳了股权转让的个人所得税，张三在居住地纳税是一种错误，正确纳税地为

被投资企业所在地政策依据：个人股权转让所得个人所得税以被投资企业所在地税务机关为主管税务机关(国家税务总局公告2014年第67号)业务四对外出租配备操作人员的施工机械设备，按有形动产租赁缴纳增值税，你的税就缴错了!。

错误业务：嘉诚公司是从事施工机械设备租赁的，施工机械设备在对外出租的过程中，有些配备了操作人员，有些没有配备操作人员，财务人员都按有形动产租赁，适用16%税率缴纳了增值税，财务人员的这种纳税方式是错误的，配备操作人员的，按照“建筑服务”缴纳增值税。

政策依据：纳税人将建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员的，按照“建筑服务”缴纳增值税(财税〔2016〕140号)业务五 从小规模纳税人处，购买农产品，取得3%的增值税专用发票，按3%抵扣增值税进项税额，你的税就抵扣错了!。

错误业务：A公司从事餐饮服务，为增值税一般纳税人，为了丰富菜品，A公司从一家农产品销售公司(小规模纳税人)采购农产品，取得3%的增值税专用发票，财务人员按3%认证抵扣增值税进项税额财务人员的这种抵扣方式是错误的，应当以增值税专用发票上注明的金额和10%的扣除率计算进项税额。

政策依据：从按照简易计税方法依照3%征收率计算缴纳增值税的小规模纳税人取得增值税专用发票的，以增值税专用发票上注明的金额和11%(目前已下调为10%)的扣除率计算进项税额(财税〔2017〕37号 )业务六

围墙、绿化、变压器、下水道等并入房产原值，缴纳房产税，你的税一定缴多了!错误业务：甲企业在A地修建了一栋办公楼，由B公司总承包，工程总造价1000万元(含围墙、绿化、变压器等附属设施)，财务人员在缴纳房产税时以1000万元除一定的比例后，按1.2%计算缴纳房产税，财务人员的这种缴纳方式是错误的，房产原值不包含围墙、绿化、变压器等附属设施。

政策依据：独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起电灯网、照明线从进线盒联接管算起(财税地字〔1987〕3号)业务七 房屋大修停用期间，仍然缴纳房产税，你的税一定缴错了!错误业务：。

A公司将自有的一栋大楼经营酒店，由于酒店经营的时间较长，近期正在翻新装修，预计停用时间为7个月，大修期间，财务人员仍然在对该栋大楼申报纳税房产税财务人员这种纳税方式是错误的，房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。

政策依据：纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明(国税函〔2004〕839号)房地产企业开发的公共配套设施应如何处理?。

根据《企业所得税法》的规定，对企业发生的与取得收入直接相关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除房地产开发企业发生的公共配套设施等支出是属于与其取得的收入直接相关的支出，为取得收入之后发生的。

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第三十二条规定：“除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。

(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。

物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金”也就是说，对开发的商品房已经确认收入，但公共配套设施尚未建造或尚未完工的，在计算企业所得税时，可以按规定预提建造费用待公共配套设施完工时，以其实际发生的支出与预提建造费用之间的差异，在实际支出年度进行相应的纳税调整处理。

【问】房地产开发企业公共配套设施的税务处理？【答】对于房地产开发企业中老项目发生的成本中，有部分应该分摊到新项目中，这部分支出，由于新项目采用一般计税方式计算应纳税额，其进项税额应该允许抵扣，具体如何抵扣，需要等待后续文件明确。

房地产企业代垫首付怎么进行税收筹划？自国家调控政策相继出台后，房地产企业为加快销售，促进资金回笼，纷纷加大促销力度需要注意的是，企业在采用不同方式促销的同时，不要忽视其中的涉税问题一、代垫首付针对二套房按揭贷款须首付50%以上的政策，某房地产开发企业推出了代业主垫付两成首付款的补贴办法。

比如，市民购买一套价值100万元的房产，属其第二套房，该市民按照政策规定至少首付5成，即50万元可不少人拿不出如此多的首付款，于是房地产企业仅收取3成首付款即30万元，然后自行垫付20万元，帮助客户成功贷款购房。

双方约定，对房地产企业垫付的钱，在1年后交房时由客户归还并按银行同期贷款利率计算利息企业财务人员认为，既然企业没有实际收到业主全部首付款，那么企业垫付的房款也不是实际的预收收入，到业主实际还款时再入账处理，每个纳税期间申报缴纳各项税金时不考虑企业自行垫付部分收入。

即对首付款50万元，企业财务仅入账30万元，纳税申报营业额30万元，其余20万元待实际收取时再入账并进行纳税处理企业如此操作有无涉税问题呢?按照相关税收政策规定，销售不动产收取的预收款要缴纳增值税、企业所得税、印花税、预征土地增值税等。

规定，纳税人销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天房地产企业为尽快回笼资金，促使客户尽快办理房贷按揭，自行垫付的首付款需要与业主缴纳的首付款一起开具收款收据，财务处理上相当于企业取得了房贷按揭合同约定的全部首付款预售收入，应当全额计入营业额，计算缴纳增值税及其他税金。

另外，房地产企业代客户垫付首付款的前提是与客户签订《资金垫付协议》，根据协议约定，客户必须在房地产企业规定时限内(一般在交房前)将首付款全额补上，房地产企业再向客户正式交房此垫付协议也属于企业经营的一部分，财务处理上应当计入其他应收款核算。

将来实际收款时直接冲减其他应收款，与预售收入无关，不需要另作纳税处理但是，房地产企业收取的垫付资金利息和客户不按期还款的违约金，按照相关法规规定，将资金贷于他人使用同样要缴纳税二、购房返税某市规定，购买90平方米以下普通住房可以减按1%征收契税。

某房地产企业开发的住宅项目虽不符合要求，但同样打出了购房返税的口号：购买该企业开发的140平方米以上户型，只需缴纳1%的契税，额外契税由企业代客户支付仍以一套价值100万元的商品房为例，客户应缴契税4万元，办理房产证时客户仅支付1万元，另外3万元由房地产企业承担。

该销售方式下，企业实际收入仅97万元，但申报增值税还应当按100万元计算缴纳三、打折促销房产新政实施后，各房地产开发企业运用较多的是打折促销方式不过，企业对外宣传是打折销售，最终还是按净价签约千般促销手段，均不如直接让利简便，客户得到实惠，企业也减少了税金支出。

企业所得税不征税收入和免税收入汇总（一）不征税收入1.财政拨款财政拨款，是指各级人民政府对纳入预算管理的事业单位、社会团体等组织拨付的财政资金，但国务院和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

2.依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金（1）企业按照规定缴纳的、由主管部门批准设立的行政事业性收费，准予在计算应纳税所得额时扣除（2）企业收取的各种基金、收费，应计入当年收入总额（3）企业依照法律、法规及国务院有关规定。

收取并上缴财政的政府性基金和行政事业性收费，准予作为不征税收入，于上缴财政的当年在计算应纳税所得额时从收入总额中减除；未上缴财政的部分，不得从收入总额中减除3.国务院规定的其他不征税收入国务院规定的其他不征税收入，是指企业取得的，由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金。

（划分什么样的财政性资金属于不征税收入，什么样的财政性资金属于应税收入）（1）企业取得的各类财政性资金，均应计入企业当年收入总额（除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外）（2）企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定。

专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除（3）纳入预算管理的事业单位、社会团体等组织按照核定的预算和经费报领关系收到的由财政部门或上级单位拨入的财政补助收入，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除，但国务院和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

【解释1】财政性资金作为不征税收入的条件：对企业从县级以上各级人民政府取得的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入：a.企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途；b.财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；

c.企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算（有文件，有办法，有核算）【解释2】不征税收入的财政性资金的后续管理：企业将符合条件的财政性资金作不征税收入处理后，在5年（60个月）内未发生支出且未缴回财政部门或其他拨付资金的政府部门的部分，应重新计入取得该资金第六年的收入总额；重新计入收入总额的财政性资金发生的支出，允许在计算应纳税所得额时扣除。

【解释3】企业的不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；企业的不征税收入用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得扣除。【解释4】不征税收入的总结：

（二）免税收入1.国债利息收入（国债持有期间的利息收入，免税；国债转让的价差收入，应税）；2.地方政府债券利息收入；3.符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益；“符合条件”是指：（1）居民企业之间——不包括投资到“个人独资企业、合伙企业、非居民企业”；（2）直接投资——不包括“间接投资”；（3）不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票在一年（12个月）以内取得的投资收益；（4）未上市的居民企业之间的投资，不受一年期限限制；（5）权益性投资，非债权性投资。

4.在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益；【解释1】不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票在一年（12个月）以内取得的投资收益【解释2】注意此条款的投资方只能是在境内有机构的非居民企业才有优惠。

如果投资方是境内无机构的非居民企业则无此优惠【解释3】居民企业或非居民企业取得的免税投资收益不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的不足12个月股票取得的投资收益。

对内地企业投资者通过沪港通投资香港联交所上市股票：（1）取得的转让差价所得，计入其收入总额，依法征收企业所得税（2）取得的股息红利所得，计入其收入总额，依法计征企业所得税其中，内地居民企业连续持有H股满12个月取得的股息红利所得，免征企业所得税。

5.符合条件的非营利组织的收入（非营利组织的营利性收入，应该纳税）【解释1】符合条件的非营利组织下列收入为免税收入：（1）接受其他单位或者个人捐赠的收入；（2）除《中华人民共和国企业所得税法》第七条规定的财政拨款以外的其他政府补助收入，但不包括因政府购买服务取得的收入；

（3）按照省级以上民政、财政部门规定收取的会费；（4）不征税收入和免税收入孳生的银行存款利息收入；（5）财政部、国家税务总局规定的其他收入【解释2】免税收入形成的费用、折旧可以税前扣除举例：国债利息收入用来买汽车的折旧，可以税前扣除；用财政拨款买来的卡车，不能提折旧税前扣除。

（配比原则）【提示】出题类型：免税收入和不征税收入，应税收入的划分是考点，交叉出选择题【例题·多选题】根据企业所得税法律制度的规定，下列收入中，属于企业所得税不征税收入的有（ ）A.财政拨款B.国债利息收入。

C.物资及现金溢余D.依法收取并纳入财政管理的政府性基金E.符合条件的非营利组织收入【答案】AD【解析】（1）选项AD：财政拨款，依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金均属于不征税收入（而不是免税收入）；（2）选项BE：国债利息收入、符合条件的非营利组织收入均属于免税收入；（3）选项C：企业资产溢余属于应当征税的其他收入。

【题目变形1】属于企业所得税免税收入的有：BE【题目变形2】属于企业所得税应税收入的是：C【题目变形3】不需要缴纳企业所得税的有：ABDE【变形题目】符合条件的非营利组织取得的下列收入中，不征或免征企业所得税的有（ ）。

A.接受社会各界的捐赠B.取得的财政拨款C.开展培训、咨询业务取得的服务费D.按照县级民政、财政部门规定收取的会费E.经营活动的收入【答案】AB增值税视同销售货物和视同提供应税服务汇总（视同销售额确定）

一、增值税概述流转税：以流转额为计税依据的税种，包括增值税、消费税等。增值税是以单位和个人生产经营过程中取得的增值额为课税对象征收的一种流转税。

二、征税范围的一般规定（1）销售或者进口货物销售：指的是有偿转让所有权应税货物：有形动产，包括电力、热力、气体（2）提供加工修理修配劳务加工：是指受托加工货物，即委托方提供原料及主要材料，受托方按照委托方的要求制造货物并收取加工费的业务；。

修理修配：是指受托对损伤和丧失功能的货物进行修复，使其恢复原状和功能的业务（3）提供应税服务销售服务是指提供交通运输服务、邮政服务、电信服务、建筑服务、金通服务、现代服务、生活服务三、征税范围的特殊规定：视同销售。

（一）视同销售货物 （1）将货物交付他人代销——代销中的委托方（2）销售代销货物——代销中的受托方

（3）总分机构异地（不同县市）之间移送货物用于销售

（4）将自产或委托加工的货物用于非增值税应税项目如：自产门窗用于办公楼装修工程（5）将自产、委托加工的货物用于集体福利或个人消费（6）将自产、委托加工或购买的货物作为投资，提供给其他单位或个体经营者（7）将自产、委托加工或购买的货物分配给股东或投资者。

（8）将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送其他单位或者个人。

（二）视同提供应税服务向其他单位或者个人无偿提供交通运输业和部分现代服务业服务，但以公益活动为目的或者以社会公众为对象的除外【提示1】注意区分视同销售和不得抵扣　自产和委托加工的货物用于内部和外部移送，均视同销售处理；。

购买的货物用于外部（投、分、赠），视同销售；购买的货物用于内部（非应税、集体福利、个人消费），不得抵扣进项注意：将自产货物用于办公或经营使用不需要视同销售；用于交换货物、抵债也不是视同销售（特殊销售）【提示2】视同销售的销售额确定

视同销售有同类价（当月或近期平均价）按同类价计算销项，无同类价按组成计税价格计算组价=成本×（1+成本利润率）=成本×（1+成本利润率）+定额消费税=成本×（1+成本利润率）/（1-消费税税率）=[成本×（1+成本利润率）+定额消费税]/（1-消费税税率）。

一般货物成本利润率为10%，消费品成本利润率题目会给出注意：已经使用过的固定资产视同销售，无售价，按净值作为计税销售额【提示3】视同销售计算销项后，其对应的进项可以抵扣【例题·多选题】（2012年）根据增值税规定，下列行为属于视同销售的有（　）。

A.将自产、委托加工或者购进的货物用于非增值税应税项目B.将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者C.将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位D.将自产、委托加工或者购进的货物用于集体福利或者个人消费

E.将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人『正确答案』BCE『答案解析』选项A、D中将购进的货物用于非增值税应税项目、集体福利或个人消费，不属于视同销售行为，而属于不得抵扣进项税的情形【例题·多选题】（2012年）根据增值税规定，下列行为应视同销售货物征收增值税的有（　）。

A.将自产的办公桌用于财务部门办公使用B.将外购的服装作为春节福利发给企业员工C.将委托加工收回的卷烟用于赠送客户D.将新研发的玩具交付某商场代为销售E.将外购的水泥用于本企业仓库的修建『正确答案』CD

『答案解析』选项A、B 、E均不属于增值税视同销售的范围【例题·多选题】（2011年）下列行为，属于增值税视同销售的有（　）A.在同一个县（市）范围内设有两个机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送另一机构用于销售。

B.将外购的货物抵付员工工资C.将自产货物作为股利分配给股东D.将外购的货物用于集体福利E.将委托加工收回的货物用于个人消费『正确答案』CE『答案解析』选项A，将货物在不同县市的机构之间移送才属于增值税视同销售行为，在同一个县市内移送，不属于增值税视同销售行为；选项B、D，将外购货物用于投资、分配股东或投资者、无偿赠送行为的，才属于增值税视同销售行为，外购货物用于集体福利，不属于增值税视同销售行为。

个体户建账比较了06年的文件和18年的文件，其实并没有什么特别大的改动无非是把第三条第三项、第四条第三项中“省级税务机关”修改为“省税务机关”;删去了关于“营业税”的第十五条;将原来第十七条修改为“依照本办法规定应当设置账簿的个体工商户违反有关法律、行政法规和本办法关于账簿设置、使用和保管规定的，由税务机关按照税收征管法的有关规定进行处理”，并改为第十六条;。

将第二十条中“国家税务局、地方税务局”修改为“税务局”…所以个体户必须建账根本不是新规，只是对之前的规定进行了修改和完善 1、个体户要办理工商登记没有领取营业执照就开业那属于无证经营!而且营业执照正本应当置于经营场所的醒目位置。

否则，由登记机关责令限期改正;逾期未改正的，处500元以下的罚款银行卡收单新规将出台 个体工商户无法刷信用卡2、个体户要记账报税《中华人民共和国税收征管法》第二十二条说了，从事生产、经营的纳税人应当自领取营业执照或者发生纳税义务之日起15日内，按照国家有关规定设置账簿。

如果实在没有建账能力，可以找专业的代理记账这里小编想跟各位老板说，报税也不一定要缴税，只是要履行申报义务，如果您的季销售额在9万元以内，都是免增值税的3、个体户也得刻公章很多老板都会忽视这件事，可是只有刻了章，各种大小事才好办。

4、个体户也得年报个体户也是要进行年报的!年报时间截止到每年的6月30日5、个体户变更需要到工商、税务局去备案个体户如果出现各类变更事项，一定要及时办理工商、税务变更登记如果没有办理登记备案，由登记机关责令改正，处1500元以下的罚款;情节严重的，吊销营业执照。

这里小编还要强调一下，个体户是不能转让的，如果想要变更经营者，得先办理注销登记，再由新的经营者重新申请办理注册登记(家庭经营的个体户在家庭成员间变更经营者的，做变更登记即可)6、个体户不经营要及时注销个体户如果不经营了，要及时办理注销，现在个体户也可以简易注销了，所以一定要抓紧时间办理，否则只会越拖越麻烦。