个人转让房屋再出新公告，告知承诺制，3月1日起施行！重磅的是……（个人房屋转让合同受法律保护吗）

国家税务总局近期针对个人转让住房、土地使用权等7项税收优惠所涉及的证明材料实行告知承诺制。相应证明材料可无需报送。一、公告原文

二、实行告知承诺制的税务局证明事项目录

三、政策解读1、纳税人对实行告知承诺制的税务证明事项，是必须进行承诺，还是可以自愿选择适用告知承诺制办理？可以自愿选择纳税人选择适用告知承诺制办理的，税务机关不再索要该事项需要的证明材料，并依据纳税人书面承诺办理相关税务事项；纳税人不想选择适用告知承诺制的，应当提供该事项需要的证明材料。

2、纳税人对税务证明事项选择适用告知承诺制办理的，如何进行承诺？纳税人可向税务机关索要纸质或下载电子形式的《税务证明事项告知承诺书》格式文本，该文书的第一部分“税务机关告知事项”，一次性告知纳税人证明义务及证明内容、承诺方式以及不实承诺的法律责任；纳税人在该文书的第二部分“纳税人承诺”中，勾选或简要填写必要的承诺内容，签字盖章确认即可。

3、税务机关在事中事后监管中发现核查情况与纳税人承诺不一致的如何处理？纳税人对承诺的真实性承担法律责任税务机关在事中核查时发现核查情况与纳税人承诺不一致的，应要求纳税人提供相关佐证材料后再予办理对在事中事后核查或者日常监管中发现承诺不实的，税务机关依法责令限期改正、进行处理处罚，并按照有关规定作出虚假承诺行为认定；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

4、不适用告知承诺制的情形是什么？对重大税收违法失信案件当事人不适用告知承诺制，重大税收违法失信案件当事人履行相关法定义务，经实施检查的税务机关确认，在公布期届满后可以适用告知承诺制；其他纳税人存在曾作出虚假承诺情形的，在纠正违法违规行为或者履行相关法定义务之前不适用告知承诺制。

四、个人转让住房涉税处理卖方相关税费：1、增值税

2、附加税

3、个人所得税

4、印花税

5、土地增值税

买方相关税费：1、个人所得税

2、契税

3、印花税

五、个人房屋出租的税务处理我以案例的形式开给你们讲讲个人房屋出租的涉税问题（一）个人出租非居住房涉税问题案例一：王大爷是北京四合院的一个老住户了，世世代代都在四合院居住，2020年9月1日出租其名下的一套商铺（非住房）给北京**信息技术公司，月租金含税价9.9万元，一次性收取1年租金118.8万元。

北京**信息技术公司要求王大爷提供增值税发票王大爷是个退休的工人，自然不知道如何取得发票，如果开发票给对方，是不是自己还要另外掏钱出去（也就是缴纳出去的税款）？一起看下，王大爷该如何操作了个人出租不动产，可向税务机关申请代开发票，所以王大爷可以去不动产所在地的主管税务机关申请代开发票（可以代开专票）。

1、如果承租方公司并没有要求提供的发票类型，王大爷可以选择代开普票（1）增值税由于自然人出租房屋，不管是住房还是非住房，采取一次性收取租金形式取得出租房屋的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过15万元的，免征增值税。

（注意：2021年4月1日-2022年12月31日，为15万）所以王大爷的平均月租金收入是9.9万元<15万元，代开普票可以免征增值税，开出的发票是免税增值税普票，税率栏是***，同时又满足了对方的发票需求。

（2）城建税、教育费附加、地方教育费附加，以纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据，王大爷的出租非住房，免征增值税，这些也免征了（3）房产税房产税实行按年计算，分期缴纳出租非居住的房产，房产税税率为12%,缴纳金额=118.8×12%×50%=7.13万元，。

自2022年1月1日至2024年12月31日，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

根据财税〔2016〕43号文第五条：免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得收入不扣减增值税额）（4）城镇土地使用税城镇土地使用税=每平方米土地年税额×占地面积×50%（减半征收）

（5）印花税王大爷和北京**信息技术公司，需要就签订的房租租赁合同金额，按照“财产租赁合同”各自分别缴纳印花税，计算公式=118.8万元×1‰×50%（减半征收）=594元提醒：房屋租赁合同一经签订，印花税就要全额缴纳，比如公司签订10年的房租合同，合同约定10年的租金，则应一次性缴纳10年租金金额的全部印花税。

（6）个税个人出租房屋取得的租金收入应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，税率为20%（对个人按市场价格出租住房取得的所得，暂减按10%税率征收个税）每次（月）收入不超过4000元，减除费用800元，应纳个人所得税=（不含税收入-相关税费（不含增值税）-修缮费用-800元）×税率。

每次（月）收入4000元以上，减除20%的费用，其余为应纳税所得额，应纳个人所得税=（不含税收入-相关税费（不含增值税）-修缮费用）×（1-20%）×税率提示：城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、印花税、城镇土地使用税，统称准予扣除的相关税费，不含增值税。

王大爷应缴纳的个税=（118.8-7.13-594/10000-城镇土地使用税）*（1-20%）*20%以上都是王大爷出租非住房缴纳税款的情况，我们看看李大爷出租自家住房开具普通发票需要缴纳哪些税款？2、如果承租方要求王大爷开具专用发票，需要缴纳多少增值税？

提醒：承租方为自然人的，不得开具增值税专用发票其中，增值税的计算缴纳公式如下个人出租住房：应纳税款＝含税销售额÷〔1+5%）×1.5%出租非住房：应纳税款＝含税销售额÷〔1+5%）×5% 因此，王大爷出租自家的商铺，属于个人出租非住房，由于代开专票是不免增值税的，按5%的征收率应缴增值税税额=118.8。

÷(1+5%)×5%=5.66万元其他税种这里就不一一介绍了，可以参照普票计算方式，并注意增值税是否对税费计算有影响（二）个人出租住房涉税问题案例2:李大爷在市区出租个人住房，收取月租金6000元（一次性收取），到当地税务机关申请代开了增值税普通发票，那么实际应缴纳税分别是：。

1、增值税=0，月租金不含税收入=6000÷（1+5%）=5714.29,小于15万元，免征增值税2、城建税、教育费附加、地方教育费附加以纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据，增值税免征，这些也免征3、个人出租住房，房产税税率为4%，房产税=6000×4%×50%=120（元）

（根据财税〔2016〕43号文第五条：免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得收入不扣减增值税额）4、财税[2008]24号规定对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。

个人所得税=（6000-120）×（1-20%）×10%=470.4（元）对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。