原创 同样价格，远郊新房和市区老破小，要这样选（远的新房和近的旧房子）

原标题：同样价格，远郊新房和市区老破小，要这样选世界上有两个让人纠结的问题一个是：你妈和你老婆同时掉水里，你先救谁另一个是：同样价格，远郊新房和市区老破小，你买哪个1本文所指，不管是老破小还是老破大，重在老、破二字。

通常是说那些楼龄超过15年、产品、规划和物业管理都比较落后的小区这两年，房投界有一个很响亮的声音：老破小因为产品力太弱（户型落后、没电梯、物管差、人车不分流等等），面临着被淘汰的命运买房千万不要买老破小。

在房哥看来，这种观点是纯粹象牙塔里的理论，不是实践出来的真知现实是，主城区的老破小，租金回报率远远超过郊区新房普遍来讲，四环外的新房，算上一两年的交房周期和空置期，能做到每年1.5%的回报率可能都要烧高香了。

而市中心的老破旧，轻松做到2.5%，超过3%的也不少见！租金是很能说明问题的租赁市场，很好地反映了真实需求到底是怎样的白领们宁愿出2500租市区老破三房，也不愿出2000块租郊区崭新的三房这说明了真正的需求在什么地方。

有人说，租房只是凑合着住，买房就要讲究品质了在我看来，这是死要面子活受罪为了房子新住到郊区去，这是人性的弱点之一，并不值得提倡新房的人车分流、干挂石材当然都是加分项，但对年轻人来讲最最重要的，却是每天省下两个小时的通勤时间精力，用来参加活动、学习知识、结交朋友。

市中心有各色各样的咖啡厅、图书馆、培训讲座，观点在这里碰撞，能力在这里提升可能一个及时的消息、一个靠谱的资源，都是你升阶的催化剂也就是说，在市中心你能获得更多的信息摄入而住在郊区，工作日两点一线、双休日打游戏叫外卖，这辈子也就定型了。

这是生活状态的截然不同，也导致了人生轨迹的不同这个价值你要算上而这个价值，就是地段的价值于是，又回到那个原始的话题：房地产的本质是什么？我的回答是：房地产本质是地段所承载的生产力地段是前面的那个1，产品的设计和品质是后面的0 。

人车分流，加一个0；户型合理，加一个0；绿化率高，加一个0；建筑品质好，再加一个0……但如果没有前面的1，后面全都无从谈起所以说，有的专家纯粹从产品力的角度分析楼市，是跑偏了的2当然，老破小并不能一概而论。

如果烂得都不能住人了，仅剩一个孤零零的1，也没什么意思所以，原则上是能买，但也要优选那么，什么样的能买，什么样的不能买？今天房哥提两点，一个是排除法，某几种房子直接PASS，不予考虑一个是优选法，某几种房子优先考虑。

下面这几种老旧房子直接PASS：1、位于犄角旮旯主城区的老破小，通常来讲地段都是不错的，但也有一部分，虽然说起来是市中心但其实被割裂到犄角旮旯、交通不便，这样的房子不要买例如被铁路割裂的边边角角：我们之所以买老破小，看重的就是地段，如果它地段再不行，那还有什么意义呢。

2、楼龄超过25年超过25年的，一般贷款年限会有很大问题即便你买的时候可以全款买，但你卖的时候却不好卖了，流动性变得很差所以尽量不要考虑过于老旧的3、质量差、有安全隐患的房子这是明摆着的，就不细说了4、没电梯的5、6楼

即便是年轻人，天天爬那么高的楼梯也挺累的，何况老人和孩子了，想想都有点怯尤其是6楼（通常是顶层），叠加冬冷夏热和漏水隐患等问题，更是不能买5、朝西的户型或西边户大部分老旧楼房没有外保温墙，很容易晒透对西边户来讲，就会存在西晒和冬冷夏热的问题，所以要尽量避开。

6、在这波熊市中跌幅很大熊市是最能检验资产含金量的一个过程一个资产，是不是优质资产，要注意观察市场用脚投的票正如这波熊市中远郊楼盘跌得远比主城多一样，主城区的老破小也有分化房价坚挺的优先买，跌幅大的不要买。

3符合下面这几个条件的老房子，可以优先考虑：1、优质学区房优质学区房一直是硬通货市中心，学区好的老破小一直领涨市场现在的楼市，80后和9ܼ0后正在成݁为这️个市ܼ场的主ܼ力，从2019开始，00后也可以买️房子了。

这会引出一个什么现象？这些年轻群体，自身是因为接受了良好教育才有能力在城市站稳脚跟，他们比60后70后对教育的重要性更有切身体会因此，越来越多的家庭，把教育看۬成是守住家۬族财富和阶层突破的首要条件，越来越多的家庭买݁房时，把学۬区放۬在第۬一位。

市݁场也验۬证了，各݁个城市、各个片区的第一梯队学区房，总是房价上涨的领头羊所以说，优质学校是老房子增值的利器2、物业服务好、保养好大部分老破小基本谈不上什么物业管理了，门口有个大爷看门就不错了所以如果碰上还有正规的物业公司的、保养还不错的小区，肯定要优先选择。

3、楼龄15年以内2005年以后建的房子，户型设计已经基本符合现代人的生活方式了，房子通常也都是由正规开发商建设，而不是像以前一样由工作单位来建，因此小区的档次都有明显的提升例如正商最早开发的一个楼盘金色港湾（2005年建成），园林绿化都很不错：。

图源：贝壳找房4、在本次老旧小区改造之后，品质提升较大从去年开始，郑州开启了一次全面的老旧小区改造按照计划，2021年6月底之前，所有老旧小区的改造将全部完成就目前改造效果来看，有的好，有的一般好的那些，通常是示范项目、被新闻报道过的。

一般的那些，可能只改了外立面，你懂其中一个示范项目是绿云小区不仅改造了楼体，还新建了专门服务老年群体的场地，设有就餐室、休憩室、舞蹈室、书画室，此外每周还开设了老年课堂变化非常大而在另一些老旧小区，我却听到很多报怨。

所以这件事要区别对待5、在这波熊市中价格坚挺多数情况下，市场已经替你筛选出来了优质小区所谓大难不死，必有后福，如果这些小区在这次大熊市中都没怎么降价，下次风来时只会飞得更高4总之，老旧小区是可以买的，也是有增长潜力的。

把时间拉长了看涨幅的话，他们涨幅并不弱老破旧小区，最怕的是什么？其实最怕的是地段的新陈代谢因为他们最大的优势是位于市中心这样的优越位置，但是如果经过十几年的发展，“市中心”变了，就像郑州的中心从二七广场变到紫荆山一样，那么势必会对他们的价值造成巨大冲击。

但事实表明，像郑州这样的单核城市，“市中心”可能会发生小范围位移和扩大，但却不可能发生“完全另立山头”一般的巨大变更这是城市发展规律所限换句话说：中心永远是中心，“你大爷永远是你大爷”返回搜狐，查看更多。

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