2020年徐州楼市年报——政策篇（徐州2020商品房成交量）

纵观2020年的徐州楼市，犹如过山车一般当全国多地房价持续大半年上涨之后，20多个城市在国庆期间密集出台调控严政，与此同时徐州楼市政策也是逐步加码，迎来“限价令”全年前松后紧的政策走势明显，频出的调控政策让徐州第四季度楼市迅速遇冷，尤其是政府限价，效果显著。

下面一起来回顾——2020年的徐州楼市政策徐州限售政策2018年6月5日，徐州市出台楼市调控新政与其他城市不同的是，徐州市此次楼市调控是限售不限购，要求从2018年6月10日开始，商品房领证至少满3年才能上市交易。

1、徐州市区户籍居民家庭拥有一套住房的，商品住房（包括新建商品住房和二手住房，下同）自权属登记之日起未满2年或新建商品房买卖合同网备时间未满5年的，不得上市交易；2、市区户籍居民家庭拥有二套住房及以上、非市区户籍居民家庭拥有一套住房及以上的，商品住房自权属登记之日起未满3年或者新建商品房买卖合同网备时间未满6年的，不得上市交易；

3、商品住房出售人在出售房屋时应提供不动产登记管理部门出具的《居民家庭住房状况证明》公积金政策调整1、撤消在市区城东、城西营业部的徐州市不动产登记服务中心抵押面签柜台由徐州市住房置业担保公司代为办理房产抵押手续，从而减少客户往返。

2、调整贷款办理流程：由“中心受理→银行签订借款合同→担保公司办理担保→不动产部门办理抵押登记→担保公司录入抵押信息→银行放款”调整为——中心受理→银行签订借款合同→担保公司办理担保、抵押→银行放款3、在县（市）、区增加建设银行徐州分行为公积金组合贷受理银行。

徐州贷款政策无论买车还是买房，大家一般来说都会选择贷款，目前徐州主流的贷款方式有：商业贷款和住房公积金贷款、组合贷款三种1、商业贷款徐州的首套房商贷最低首付3成、二套房最低首付4成，大部分银行认贷不认房。

房贷利率方面，最新调查结果显示，首套主流5.5%左右，二套主流5.7%左右去年10月起，商贷执行LPR利率，每个月20日左右会公布最新的LPR利率2、公积金贷款2020年6月24日起，徐州执行新版公积金政策，内容包括个市区个人公积金最高可贷款50万、夫妻双方最高可贷70万，县区个人公积金最高可贷款40万、夫妻双方最高可贷50万。

①公积金贷款额度计算公式：【（借款人月工资总额+借款人所在单位住房公积金月缴存额）*还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额】*贷款期限（月）【（夫妻双方月工资总额+夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额）*还贷能力系数-夫妻双方现有贷款月应还款总额】*贷款期限（月）

· 月工资总额=公积金月缴额/（单位缴存比例+个人缴存比例）· 个人还贷能力系数：按照40%计算· 实际可贷年限：（贷款人的法定退休年龄+5年）-贷款时的年龄ps：法定退休一般按照男性60岁、女性55岁计算。

②淮海经济区10市互认互贷：目前徐州已与淮海经济区内的淮北、菏泽、济宁、临沂、连云港、商丘、宿迁、宿州、枣庄等9个已签约的淮海经济区核心城市开办住房公积金贷款互认互贷，即缴存互认，贷款互贷。

③商业贷款转公积金贷款：· 必须取得该房屋产权不动产登记证明· 客户全部结清商业贷款· 凭商业贷款银行出具的结清证明，3个月内向公积金中心营业部（管理部）申请“商转公”贷款3、组合贷款2019年5月8日，徐州市住房公积金管理中心印发了《徐州市个人住房公积金组合贷款的管理办法（试行）》的通知，组合贷款政策自2019年6月1日起执行。

①办理组合贷所需条件：购买商品住房或存量房（二手房）为唯一套住房；首次使用公积金。

②办理组合贷需要注意：组合贷的额度最高不超过所购商品住房总价的70%，存量房（二套房）首次贷款不得超过总房价的60%组合贷的比例最高不超过公布的住房公积金最高比例，且首付加组合贷总额不高于房款总额目前在徐州市区缴纳公积金，在徐州市区买房，个人最高贷款的额度是40万，两人最高贷款的额度是50万。

如果在徐州县区买房，个人最高贷款额度是35万，两人最高贷款额度是40万市区和铜山区，通过主导客户留存一部分公积金余额提高公积金贷款额，由原来的提取+贷款50万元增加到70万元住房公积金贷款和商业性住房贷款所贷年限必须一致。

住房公积金组合贷款年限最短一年，最长年限30年，且贷款到期日不超过借款人（含共同借款人）国家法定退休年龄后5年③组合贷合作银行：邮储银行、中国建设银行徐州分行、华夏银行股份有限公司徐州分行、徐州淮海农村商业银行股份有限公司。

具体受理组合贷款网点如下：· 邮政储蓄银行受理全市各网点的公积金组合贷款业务；· 建设银行徐州分行受理徐州市区、铜山区的公积金组合贷款业务；· 徐州淮海农商银行、华夏银行徐州分行受理市区的公积金组合贷款业务。

价格备案制度10月6日，徐州房地产市场政策再次收紧，徐州市住房和城乡建设局发布了《关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》1、价格备案制度：建筑面积10万㎡以下的，实行一次性价格备案；高于10万㎡的，可以分期备案。

备案价格一年内不得调整（原政策：建筑面积4万㎡以下，实行一次性价格备案；采取商品房价格备案制度，备案后价格三个月内不得涨价）2、装修行为及价格：推行基础装修+升级装修模式；房地产商提供升级装修方案供购房人选择，不得强制购房人选择升级装修；升级装修标准、价格由双方在商品房合同签订后另行约定。

3、限制交易政策（不变）：市区户籍居民家庭拥有一套住房的，商品住房（包括新建商品房和二手房）自权属登记之日起未满2年或新建商品房买卖合同网备时间未满5年的，不得上市交易市区户籍居民家庭拥有二套住房及以上、非市区户籍居民家庭拥有一套住房及以上的，权属登记未满3年或新建商品房买卖合同网备时间未满6年的，不得上市交易。

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 大体上而言，2020年的徐州楼市呈现出量价齐升的良好态势，但新增的供应量大于销售去化量，整体的市场去化周期有所加长。

未来，随着更多的项目入市，购房者的选择会更加多元化从整体市场情况上看，有地铁盘这一标签或是综合体加持的项目，都有着不错的去化成绩反而是一些老城核心的项目去化情况一般究其所以然，大概率上还是因为成熟地段带来的高价因素击退了不少有意向客户但预算有限的客户。

而随着更多核心城区优质地块的出让，未来老城核心的可选择性会被加强，更多的客户可能会陷入观望的境地楼市调控在一城一策的基调上，徐州还将持续限价或进一步的限价升级，多数购房者的选择性也会持续增加但是对于某些占据稀缺资源的项目，还是要先下手为强，后下手没房。

除此之外，点评君还总结了一下2020年相关的房地产新政。

据CRIC数据显示，2020年多城市政策加码，升级限购、限贷、限售杭州、沈阳、西安和宁波等19城相继升级调控，重点涉及升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售和增加房地产交易税费这5方面内容其中，深圳政策力度最严苛，宁波更是两度政策加码。

在如此大范围、大力度的调控下，各地房地产市场出现明显分化：一二线城市（如北京、宁波、南京、深圳）进入调整期，三四线城市趋于平稳，但也有一些城市逆势反弹，如徐州、西安写在最后：从2020年的几次重要会议中对房地产的表述看来，2021年仍然是深度盘整、重点调控的一年。

在“房住不炒”的政策立场上，徐州也将继续因城施策，细化调控的力度和方向，一方面继续保持房地产市场健康发展，打击投机炒房等房地产乱象；另一方面则保护合理购房需求，完善住房市场体系和住房保障体系无论对于购房者还是房企来说，2021年将是适应的一年，对楼市长效调控机制的逐渐适应，建立理性入市的习惯，实现供需双方的合理对接，真正实现“居者有其屋”。

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