为大家吐血整理购买二手房时签约的N种情况，希望有一个 能帮到您，不让您白花花的银子打水漂第一节房屋买卖合同备件一、签署房屋买卖合同需要哪些备件在签署房屋买卖合同时，经纪人应查看买卖双方的备件，至少包括卖方夫妻双方的身份证明、出售房
源的权属证明，以及买方夫妻双方的身份证明。二、常见的身份证明有哪些
三、常见的婚姻证明有哪些1 ）已婚已婚的提供结婚证；如结婚证丢失，应补办结婚证，且不能改变结婚登记日期2 ）未婚需要保证户口本的婚姻状态与实际婚姻状态一致，即未婚3 ）离婚离婚有两种方式：①在户口所在地的民政部门办理离婚，提供离婚证与离婚协议书；②经法院判决或调解离婚，一审判决离婚的，提供判决书及生效证明；二审判决离婚的，提供判决书。
调解离婚的，提供调解书4 ）丧偶户口本婚姻状态变更为丧偶状态或提供配偶的死亡证明四、常见的亲属关系证明有哪些亲属之间，关系人均在一个户口本上，可持户口本作为亲属关系证明，或户口本上有迁出迁入记录的，视为有效证明。
夫妻之间，结婚证即可证明二人的关系，无需额外提供亲属关系证明未成年人与父母之间，未成年人户口和父母不在一个户口本上，可持独生子女证或出生证明，作为和父母的亲属关系证明除以上情况外，关系人均需携带本人身份证明、户口本，至当地派出所开具亲属关系证明。
五、房屋权属证明有哪些1 ）房屋所有权证在房地产登记职责由房地产管理部门划归自然资源部门之前，由房地产管理部门颁发的确认房屋产权的证书2 ）不动产权证书房地产登记职责由房地产管理部门划归自然资源管理部门、实施不动产统一登记后，由不动产登记部门颁发的确认房屋产权的证书。
3 ）购房合同房屋所有权人与前卖方或房地产开发企业签署的房屋买卖合同4 ）购房发票及契税票房屋所有权人购买该房屋缴税时，由税务部门开具的北京增值税普通发票（俗称房款发票）或契税票六、买卖双方备件中有哪些特殊情形。
（一）未成年人卖方或买方为未成年人的，在签署房屋买卖合同时，需要提交户口本、监护人身份证和监护公证在房屋买卖活动中，监护人为履行监护职责首先要证明自己享有监护权，因此，不论监护人和未成年人是否在同一户口本上，都需要办理监护公证。
（二）军人军人无户口本，需要团级以上政治部门开具家庭成员信息证明（三）临时身份证的使用签署《房屋买卖合同》、资金存管支付、商业贷款面签与审核、市属公积金、国管公积金、市属组合贷、缴税等手续，都可以使用临时身份证。
权属转移登记时，需要提供正式身份证第二节 代理一、如何办理卖方/买方委托代理 卖方/买方因故不能亲自签署房屋买卖合同，可办理委托代理，由受托人（即代理人）代为办理在授权委托书上，委托人应签名，受托人可以签名，也可以不签名。
授权委托书内容至少包括：委托人和受托人的基本信息、接受委托事项、接受委托期限、委托人与受托人本人签名或盖章委托书可以是手写的，也可以是经过公证的 在实际操作中，需核实《授权委托书》的真实性：（1）针对手写的《授权委托书》，应在签约前与卖方/买方本人取得联系，核实委托的真实性，并留存核实的电话录音或视频证据。
（2）针对公证的《授权委托 书》，可联系公证处确认《授权委托书》的真实性，并联系委托人本人核实是否要撤销委托 此外，还应核实《授权委托书》内容，确定授权内容和授权期限，防止受托人超出权限范围和期限办 理。
要求代理人出具卖方/买方的身份证复印件以及代理人自己的身份证原件 第二节代理一、如何办理卖方/买方委托代理卖方/买方因故不能亲自签署房屋买卖合同，可办理委托代理，由受托人（即代理人）代为办理在授权委托书上，委托人应签名，受托人可以签名，也可以不签名。
授权委托书内容至少包括：委托人和受托人的基本信息、接受委托事项、接受委托期限、委托人与受托人本人签名或盖章委托书可以是手写的，也可以是经过公证的在实际操作中，需核实《授权委托书》的真实性：（1 ）针对手写的《授权委托书》，应在签约前与卖方买方本人取得联系，核实委托的真实性，并留存核实的电话录音或视频证据。
（ 2 ）针对公证的《授权委托书》，可联 系公证处确认《授权委托书》的真实性，并联系委托人本人核实是否要撤销委托此外，还应核实《授权委托书》内容，确定授权内容和授权期限，防止受托人超出权限范围和期限办理。
要求代理人出具卖方 买方的身份证复印件以及代理人自己的身份证原件二、在签署买卖合同时，签字处如何正确填写（1 ）合同中有代理人一行的 出卖人 买受人 处签署卖方 买方姓名，“代理人”处签署受托人姓名即可， 出卖人 买受人 处签署卖方 买方姓名后加括号备注受托人姓名情况也属于正确写法。
比如张三为卖方，李四为代理人，“出卖人”处可写成张三（李四代），亦可只写张三； 代理人处签署受托人姓名“李四”若“出卖人”/“买受人”为共同所有，“出卖人”处写成张三（李四代），与其他无代理人的出卖人区分开。
（2 ）合同中无代理人一行的，直接在 出卖人 买受人 处签署卖方 买方姓名后加括号备注受托人姓名，比如张三为卖方，李四为代理人，可写成张三（李四代）三、代理人无代理委托书如何处理代理人代理卖方出售房屋，但未能提供卖方亲笔签署的委托书。
代理人签署的《房屋买卖合同》效力待定，经卖方本人追认的，代理人签署的《房屋买卖合同》自始有效如相对人催告被代理人追认的，卖方自收到通知之日起 30 天内未作表示的，视为拒绝追认，代理人签署的《房屋买卖合同》为无效合同；对被代理人不发生效力，买方代理人也是如此。
必须注意的是，为了降低交易风险，代理人在不能提供《授权委托书》的情况下，不能签约四、《代理人关于代理权的承诺书》能否代替《授权委托书》仅仅有《代理人关于代理权的承诺书》，事后被代理人又没有追认，则代理人签署的房屋买卖合同是无效的。
因此 《代理人关于代理权的承诺书》不能代替《授权委托书》在业务操作过程中，我们要求在代理人在提供《授权委托书》后，同时需要代理人签署《代理人关于代理权的承诺书》五、经纪人能否作为买方或卖方的代理人依据《。
房地产经纪管理办法》，若房地产经纪公司做的经纪业务为居间业务，则应保证与交易房屋无任何利害关系因此，房地产经纪人在居间业务中，不能作为卖方或者买方的代理人签署《房屋买卖合同》第三节共有一、多个卖方共有如何办理出售。
1 ）夫妻共同 共有房屋登记在一人名下，权利人一人签署合同基于夫妻共同共有，需要权利人配偶签署《配偶同意出售声明》2 ）夫妻按份共有房屋登记在两人名下，要求两人到场签署合同；若其中 1 人不能到场，需要不能到场的共有人出具《授权委托书》。
到场的产权人在房屋买卖合同上签署自己的姓名，同时代理共有权人签名例如，张三、李四均为卖方，张三到场，李四未到场、出具 《共有权人同意出售声明》、 《授权委托书》，则合同的签名处可写成 张三、李四（张三代） 。
3 ）非夫妻多人按份共有房屋登记在多人名下，要求全部权利人及其配偶到场签署 合同；若有部分按份共有人不能到场，需要不能到场的共有人出具《共有权人同意出售声明》、《共有权人同意出售声明》、《授权委托书》若按份共有《授权委托书》。
若按份共有权利人配偶不能到场，需要权利人配偶出具《配偶同意出售声明》合同签名方式与权利人配偶不能到场，需要权利人配偶出具《配偶同意出售声明》合同签名方式与““夫妻共同共有和夫妻夫妻共同共有和夫妻按份共有按份共有”相同。
”相同二、卖方是未成年人和监护人共有如何办理出售未成年人和监护人名下共有的房屋，未成年人应当有监护人父母是未成年子女的法定监护人需到公证处办理监护公证 签署房屋买卖合同时，未成年人可以不到场，但其监护人必须到场；签字时出卖人 处签署未成年人姓名（监护人代） 监护人姓名， 代理人 处签署监护人姓名。
三、多个买方共同购房如何办理不管是夫妻关系、亲属关系还是男女朋友关系、甚至无任何关系的人均可合资购入房产在签署房屋买卖合同时，已婚购入房地产，但是房屋登记在一方名下，签约时只需一方到场即可；若不动产权证书需要登记所有出资人（包括夫妻关系）的姓名，需所有出资人到场，若不能到场需做委托，提供授权委托书。
四、不同婚姻状况的卖方如何办理出售（一）卖方单身不再需要提供单身证明，居委会或派出所等机构也不再开具单身证明卖方提供一份书面的单身声明（二）卖方已婚由卖方签署买卖合同，权利人配偶同意出售，并且签署《配偶同意出售声明》。
（三）卖方离异1 ）通过协议离婚，需要提供离婚证和离婚协议；在离婚协议上，需要明确产权归属，并加盖当地民政局公章 2 ）通过起诉离婚，需要提供生效的法院判决书 调解书，上面须有人民法院盖章；在法院判决书 调解书上，需要明确产权归属。
若卖方离异，但离婚协议/法院判决书上没有写清楚产权归属，极易产生交易纠纷对于此类情形，可按照下列办法处理： 1 ）离异夫妻首先进行协商，重新析产，协商达成共识的，签署财产分割协议 2 ）离异夫妻协商不成的，可起诉至法院，向法院申请财产分割。
（四）卖方丧偶需要确定交易房屋是卖方丧偶前还是丧偶后取得：1 ）如果是丧偶后取得的房产将不涉及房屋产权分割；（ 2 ）如果是丧偶前取得的房产 ① 进行财产分割； ② 对属于死亡一方的财产进行继承并做继承公证； ③办理新的不动产权证书，完成
房屋权利人更名五、夫妻一方私自出售共有房屋的合同是否有效《中华人民共和国民法典》无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）中第二十八条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同所 有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
也就是说，夫妻一方私自卖房符合同时下列三个条件，买卖合同有效，另一方无权追回该房屋：（1）购买人是善意的；（ 2 ）成交价格是合理并已支付的 3 ）完成产权登记手续如果夫妻一方私自卖房，但还未办理产权登记手续，另一方可依据房屋为夫妻共有，请求法院判决房屋买卖合同无效，追回该房屋。
第四节限制民事行为能力一、卖方是未成年人如何办理未成年人属于无限制民事行为能力的人，不能单独出售其房屋，需由其监护人代为出售未成年人的监护人出售未成年人名下房屋的前提条件必须是为了 保证 被监护人利益出售未成年人名下房屋，应当有监护人。
父母是未成年子女的法定监护人，并到公证处办理监护公证签署房屋买卖合同时，未成年人可以不到场，但其监护人必须到场注意事项：1 ）合同中有代理人一行的 出卖人 处签署未成年人姓名，“代理人”处签署监护人姓名。
出卖人 处签署未成年人姓名后加括号备注监护人姓名情况也属于正确写法比如张晓亮为未成年人，张亮为监护人，“出卖人”处可签 署张晓亮，亦可签署张晓亮（张亮代） 代理人 处签署张亮2 ）合同中无代理人一行的，直接在 出卖人 处签署未成年人姓名后加括号备注监护人姓名，比如张晓亮为未成年人，张亮为监护人，可写成张晓亮（张亮代）。
二、买方是未成年人如何办理未成年人为无限制民事行为能力人，不能单独买房，需要其监护人出面代其购房签署房屋买卖合同时，未成年人可以不到场，但其监护人必须到场注意事项：1 ）合同中有代理人一行的 买受人 处签署未成年人姓名，“代理人”处签署监护人姓名。
“买受人”处签署未成年人姓名后加括号备注监护人 姓名情况也属于正确写法比如张晓亮为未成年人，张亮为监护人， ，“买受人”处可签署张晓亮，亦可签署张晓亮（张亮代); 代理人 处签署张亮2 ）合同中无代理人一行的，直接在 买受人 处签署未成年人姓名后加括号备注监护人姓名，比如张晓亮为未成年人，张亮为监护人，可写成张晓亮（张亮代）。
三、卖方是高龄老人如何办理高龄老人出卖房屋时，经纪人应与其直接沟通，判断老人的精神状况和认知能力是否正常若有异常，应第一时间联系其亲属了解具体情况，暂缓签署《房屋买卖合同》如经确认，卖方为无应第一时间联系其亲属了解具体情况，暂缓签署《房屋买卖合同》。
如经确认，卖方为无//限制民事行为能力限制民事行为能力人，则应按照无人，则应按照无//限制民事行为能力人出售房屋的要求进行操作限制民事行为能力人出售房屋的要求进行操作因高龄卖方突发意外的风险（如重病、丧失行为能力或去世）较高，为避免签约后出现合同纠纷，经纪人应建议高龄卖方在签约后办理售房委托公证手续，将售房事宜委托给其具备完全民事行为能力的成年纪人应建议高龄卖方在签约后办理售房委托公证手续，将售房事宜委托给其具备完全民事行为能力的成年子女代为办理，并在委托书中明确写明子女代为办理，并在委托书中明确写明““。
委托期限至委托事项全部办理完毕为止委托期限至委托事项全部办理完毕为止”必须注意的是，如卖方在生前办理了售房委托公证但尚未签署《房屋买卖合同》，其去世后代理人不能持售房委托公证直接签署合同，应按照继承房屋交易流程进行操作。
持售房委托公证直接签署合同，应按照继承房屋交易流程进行操作四、卖方是精神病人如何办理精神病人属于无/限制民事行为能力的人，不能单独出售其名下房屋，需由其监护人代为出售出售精限制民事行为能力的人，不能单独出售其名下房屋，需由其监护人代为出售。
出售精神病人名下房屋的前提必须是为了神病人名下房屋的前提必须是为了保证保证被监护人利益出售精神病人名下房屋，首先需由法院判定精神病人为无/限制民事行为能力人，并指定监护人监护人持法院生效判决书、身份证明即可作为代理人签署合同。
签署房屋买卖合同时，精神病人可以不到场，但其监护人必须到场人必须到场第五节 合同变更与解除一、合同条款变更如何处理合同的变更主要有两类：1 ）变更合同当事人，也就是变更卖方或变更买方 2 ）变更合同中某些条。
款买卖双方协商一致，可以变更买方或卖方，签署变更买方/卖方协议书对于有经纪公司参与的业务，需要原买卖双方、新买方/ 卖方，以及经纪公司四方一致认可，并在对应的变更协议书上签字或盖章对于有限购政策的城市，新的买方应具有该城市购房资质。
对于有经纪公司参与的业务，买卖双方协商一致，可以变更合同中的某些条款，签署变更协议书，买/卖双方，以及经纪公司三方一致认可，并在对应的变更协议书上签字或盖章对于涉及买卖双方权利义务的条款，在未征得另一方同意的情况下，经纪公司是无权与任何一方擅自变更的。
四、合同解除有哪几种情形合同解除的情形有法定解除、约定解除及协商解除三种法定解除包括：（1 ）因不可抗力致使不能实现合同目的；（ 2 ）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明将不履行主要债务 （3）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行；（ 4 ）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
约定解除：约定解除合同条件的，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同协商解除：当事人协商一致，可以解除合同关注“梁哥谈升学”带给您跟多交易内容，进入主页会看到一系列关于学区和房屋交易的内容，总有一项能帮到您。
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