2022新房价格地图！当限价锁死新房价，周边二手业主怕了吗？（楼盘2020房价）

深圳自2017年实行限价以来，新房与二手房之间的价差产生了“倒挂”现象，深圳人竞相“打新”，热潮不断细看2021年“日光”的30多个楼盘，除了区位、品质之外，“倒挂”导致的巨大利润空间是这些楼盘被热捧不可忽略的因素。

但这种视角是新房视角，得出“倒挂”的结论是周边二手房的历史成交价，而且默认房价只会向上但二手房历史成交价的可参考期限到底有多久？2022年“倒挂”还会继续么？当土拍限价锁死新房价格时，周边的二手房业主心态如何？。

未来是“倒挂”继续、还是一二手房“并驾齐驱”？2021年的市场表现告诉我们，从一级市场的土拍，新房和二手房的博弈已经开始一级市场“降低预期”，土拍锁死未来1-2年新房价格2021年深圳出现了史上最大规模的宅地供应——38宗！不得不忽略的点是限价，从第二轮集中供地时，下调限价、下调幅度从3-9.2%不等；地价上限制溢价率不得高于15%。

而且除安居房之外的34宗宅地也全部限定了未来1-2年新房的销售价格2021集中供地宅地新房限价表

打开凤凰新闻，查看更多高清图片对比热点片区2021年入市楼盘的价格，土拍限定的新房售价确实有“倒挂”比如前海限价9.2万/平（毛坯），而目前该区域售价都在10万+以上，比如2021年12月21日入市售罄的前海润峯府，均价为11.21万/平（精装交付），2021年9月29日入市的招商领玺二期均价在10.25万/平（精装交付）。

综合计算得知，最高倒挂近1.5万/平更有甚者，宝中A004-0175地块，新房限价8.55万/平（毛坯），不仅与熙龙湾1-2期历史成交价17万+/平，倒挂近100%，甚至低过市场指导价10.08万/㎡，倒挂1.6万/平。

光明、松岗、沙井片区的商品房限价基本都低于5万/平，这个价格基本都低于现在的售价；龙岗大部分区域限价都在4万/平以下光明今年新盘代表—星河天地，其三、四期价格一样、均售罄，均价为5.19万/平（精装），对比光明出让的9宗地的商品房限价，最高倒挂0.7万/平。

沙井片区今年的热盘要数万丰海岸城玺园/锦园/瑧园，销售均价为5.75万/平（精装），对比沙井街道出让的A301-0583的新房限价4.61万/平（毛坯），综合对比，倒挂0.65万//平龙岗2021年的网红盘华侨城荷棠里5.9万/平（精装），也是龙岗2021年新房住宅售价的天花板价，对比龙岗出让的7宗宅地，新房销售均价在3.6万/平-5.1万/平，价差在0.5万/平到2万/平不等。

以上为粗略判断，其他具体区域不一一详述，普降之下，未来1-2年深圳房价地图已形成。

2022深圳新房价格地图（预估）如此以来，未来1-2年区域房价梯队基本成型，前海、南山、福田高价在10万左右；宝安龙华高价在8-9万左右；光明龙岗价格区间从3万到6万不等；坪山：3-4万；深汕：1-2万。

如果说一级土拍市场降低预期的方式在未来还待验证，而2021年下半年二级市场、也即新房的表现则是真实的存在和证明花式促销层出不穷，透露新房市场之“疲弱”2021年下半年井喷入市的新房市场，从9、10月份密集的“日光”现象到后期“疲弱”，新房市场“打新”热潮开始“退潮”，年底时节，已经难见当时的火热场景。

从十一黄金周开始涌现的促销优惠愈演愈烈，甚至出现买房从奔驰、买一送一的现象背后折射的是新房市场之“疲弱”2021年30多个耀眼的日光盘之后，还有认筹个位数的热门片区的尴尬楼盘、入市当天销售为个位数的楼盘……。

网红盘爆冷在2021年末的市场上已无太大波澜大冲旧改的收官之作—润玺二期开盘当日未售罄，与前几年每逢开盘必售罄的历史形成鲜明对比2020年11月润玺一期，9687批客户入围，选1171套房，如今二期推1024套房，仅1486批客户认筹，开盘当日余200套房源。

根据中原研究中心的数据显示，2021年12月，深圳新房住宅成交量下滑至不足四千套截止到12月30日，深圳新房住宅成交3490套，环比下滑38.2%；成交面积为35.7万平，环比下滑35.8%从实时市场情况来看，12月有23个住宅项目开盘，整体开盘去化连续2个月低于五成，仅有三个项目开盘售罄，市场供应继续回升，但热度也持续下降，网红盘也难保证售罄。

二手市场实时成交量与上月相比变化不大，继续处于低位整体看，新房打新热继续降温，随着春节假期即将来临，预计1月市场将继续走低一二手房价博弈，未来是“倒挂”？还是“并驾齐驱”？2021年2月8日二手住房成交参考价格的出台，成为二手楼市的分水岭，新政的出台，2021年买房者对二手房市场的关注度大大降低，成交量大幅萎缩，2021年合计成交40699套二手房住宅，同比2020年减少57.3%。

2021年二手住房成交量是近六年来的新低形成鲜明对比的是，深圳的新房市场，2021年深圳共成交52417套新房住宅，是自2016年以来的新高买房人将关注点投入到了新房市场，最直接表现在“量”上“价”上，二手市场的历史成交价无迹可寻，仅有官方给出的参考价，以及个别机构的统计。

据乐居君采访代表片区中介得知，2021年二手业主心态也经历了由坚挺到松动的变化过程据乐有家统计的数据显示，2021年1-11月深圳二手房成交价格与参考价之间有趋近的走势，也即二手房价格正逐步回归到官方指定的区间。

没有长期的、坚定的二手成交价做支撑，新房与二手房价格的“倒挂”只是某个时间段的价差。2022年潜在入市项目已经出炉，“倒挂”存在的时间段内，买房人的关注点自然依旧停留在新房市场。