二手指导价利好一手房（二手房指导价对购房者影响）

风水轮流转，广州二手房指导价出台后，今年上半年一路高歌的二手房终于遇冷，一二手房价格“倒挂”的现象在楼市中偃旗息鼓二手房指导价出台后，会导致二手房成交量直线下降，成交速度放缓本来就是二手房潜在客户也很难转化到一手房，但二手房按揭贷款使用额度减少后，会使一手房按揭贷款显得宽松，相对有利于一手房成交。

许多二手房客户的购买动机，主要出于区位和学位的考虑，一是为了子女有个好学位，不惜放弃购买一手房的名额，也要为子女买个学区房二是通勤时间，现在一手房大多分布在郊区，买家在支付不起市区一手房价的情况下，转而进入二手房市场。

还有一个最重要的因素是购买力弱，一手房买不起，只能买附近的“老破小”二手房业主挂牌卖房也有他们的真实动机，一类是以小换大，这类人身上财力不足，肯定会选择先卖再买一类是投资客和持有多套房屋的业主，这类人在现实市场上交易也比较频繁。

另外的因素就是业主急需用钱，或者出国、回老家生活等，必须对房子进行处置二手房指导价的出台，并不代表业主就愿意按照指导价交易，最近上头条的保利心语一业主用指导价吸引客户“竞价”的方式就是一个典型例子，虽然最终房子卖不出并被约谈，但证明市场没那么容易妥协。

二手房指导价政策对购房者影响最大的是，购房者从银行获得的贷款额度降低和提高购房首付款由于调控新政对广州楼市施加影响，最近楼市的悲观情绪开始蔓延，很多购房者多了一种要等楼市降价的心态那既然二手房卖家不愿意轻易卖房，那二手房买家会不会放弃二手房市场，转为一手房买家？这个要从两方面看。

我们从上面分析的一类二手房买家是为学位而去的，如果这类人急需使用学位，一手房由于交付时间较长，无法满足这类买家的需求，所以二手房无疑是他们最好选择一类是通勤时间的要求，工作场所是固定的，只能在买房对区位有要求，在一手房无法满足通勤时间的前提下，只能继续寻找二手房。

对于口袋羞涩的二手房买家，他们更加不可能转为一手房买家，本来首付款就不多，好不容易等到了二手房指导价出台，他们更加期望二手房市场降温，选择最适宜的时间入市但有一类人有转化为一手房买家的可能，他们是改善型客户，他们通常在一二手房之间摇摆。

改善型这类客户本来就是一二手房的“不稳定因素”，这些人对政策看得不重，只要满足他们的需求，他们就会毫不犹豫入市，所以他们对一二手房的影响可以忽略不计综合上述分析，二手房成交放缓，成交量下降，这部分贷款余额会转至一手房，使一手房贷款相对宽松。

广州从年初以来在二手房贷款方面就有约束，之前传出的多个银行停贷、惜贷等情况也是对二手房成交价的管控现在二手房指导价已经出台，二手房市场上也逐渐呈现出“冷清”现象，最终二手房减少的贷款将向一手房倾斜，利好一手房。

但一手房贷款变宽松，也不代表一手房还会继续涨，一手房“限价”一招已使所有一手房纷纷放下身段，保底价求生存