我还了12万房贷，10万是利息！买房贷款，到底有多坑？！（房贷还有12万还清还有多少利息）-睢宁论坛

上周五，我写了一篇“投资买房亏本”的稿子其中细算到了从新房买到手，再到以二手房卖出这几年时间里，购房者大概需要支付多少的贷款利息成本有5年付了78万利息的、有4年45万的、还有3年多26万的于是有一位读者“绷不住”了，发出灵魂拷问：这才付了几年利息，你不能把30年的都算上啊！。

这位读者也许是没有仔细看时长，但我想更多的，他还是不敢置信：这特么几年时间，利息怎么可能有大几十万？！

「3年房贷12万，本金只还了2万多」相信我们大部分的买房群体，对于房贷按揭这件事的认识，还停留在“我贷了多少钱，需要还多少年，每月月供多少”身上至于其他的账目，估计就不太清楚了反正每月按时还款就成因此，当有人开始细算起房贷这笔账时，不免是要被吓到瞠目结舌。

即使是作为房地产从业者的笔者，在最开始计算利息成本时，也一时有些恍惚——275万的贷款，5年时间，居然还了78万的利息：

即使是128万相对较低的贷款总额，3年半也支出了26万的利息：

我甚至一度怀疑是不是自己算错了然而在仔细核对了各项数据后，才认清了这一残酷的现象，的确是真实存在的随即我立马掏出手机打开手机银行，查看自己的房贷账单，发现我其实也是“小丑”之一……2019年12月我申请了一笔总额为58万的按揭房贷，贷款期限30年，彼时利率5.35%。

2020年1月正式开始还月供，到今天为止已经还了39个月。3年3个月的时间，我一共还房贷约12.5万，然而其中9.7万全是利息，本金我只还了2.8万：

也就是说，58万的贷款总额，我累死累活还了3年多，还有55万多没还：

这个时候就能理解当初张雪峰发那条“热搜微博”时，想骂人的心情了：

他的这位朋友更“惨”，还了6年，每年10万，本金才还了3万，剩下的57万全是利息……所以说啊，没事千万别细算房贷这笔账，容易影响心理健康注：我们已经建有【主城八区热盘推荐】，大家可自行扫码进入，可获一手楼市政策信息，以及1对1政策解答机会，加入与购房者一起线上交流吧。

「等额本金、等额本息，该如何选？」但是呢，既然都说到这了，笔者还是要给大家做个简单的科普为即将要、或未来有打算按揭买房的读者，提供参考以100万贷款总额为例，利率以当下4.3%的基准利率为准，贷款期限30年，两种还款方式：。

等额本息：每月还款金额固定，其中前期还的利息偏多，本金偏少；等额本金：每月还款金额逐渐递减，其中本金固定，利息逐月递减。首先是等额本息，来看一下具体的账单：

每月月供4948.71元，30年完整的还下来，连本带利共计约178.2万从账单明细里也能看到，前面大部分偿还的都为利息，本金占比很少而到最后利息也还的差不多了，大部分偿还的就都为本金了这也就是为什么像笔者这样选择等额本息的贷款人，还了几年的房贷，一看本金几乎没动的原因，。

因为前面还的都是利息啊！那从什么时候才开始真正还本金呢？

从这张还款折线图可以看到，第168期，也就是第14年，月供当中本金开始占据大比例才是真正还本金的时候同时，这一指标也间接告诉你，如果你的房贷已经偿还了14年，完全就没必要提前还款了，不然你前面给的利息，可就全都打水漂了。

再来看等额本金，以下是具体账单：

月供从第一个月的6361.11元逐渐递减至最后一个月的2787.73元，30年完整的还下来，连本带利共计约164.7万相比等额本息，等额本金可以少还约14万的利息，看上去要更划算些那是由于等额本金每个月的还款金额中，。

本金的比例是固定的也就是贷款的总额度平均的分成了360个月来还，符合大多数借款人的理解但是呢，银行是个“做生意”的机构，一切以安全盈利为准不管是等额本息还是等额本金，利息都必须要提前还所以在等额本金中，本金固定的前提下，利息逐月递减。

前面把利息多还，月供也就多点；后面利息还差不多了，只剩本金，月供也就少点。总结来说，等额本金的杠杆度相比于等额本息，较低。但是对于提前还款的必要性，等额本金要不如等额本息。

毕竟等额本金前期就已经还掉了大部分的房贷，越到后面提前还贷就越没有意义了至于该选择哪种还款方式，还是得根据买房人自身的还款能力决定毕竟等额本金一开始6361.11元的月供，可是要比等额本息的4948.71元，压力大不少。

「为了降低房贷成本，无所不用其极」经过这一番细算，相信大家就都能明白，为啥银行会“紧咬着”房贷这块蛋糕，照死不舍得松口了不仅利润高，最关键的是稳定啊违约率在所有贷款业务中几乎是最低的不过从去年LPR以及银行基点大幅度跳水以来，提前还房贷的风潮已经刮遍了全国各地。

导致很多城市的银行提前还款的预约，已经排起了长队。虽然近来有所改善，但仍然不是非常顺畅。就如笔者的贷款银行，原本是可以直接在手机上进行操作的，如今直接告知要去线下网点办理：

除此之外去年下半年以来再次重出江湖、且“大行其道”的转抵押贷，以6%的房贷能转成3%的抵押贷，受到不少高利率房奴的青睐然而在上个月，转贷再次被银保监会叫停最近，从信贷中介的朋友圈，的确是没再看到关于转贷的宣传。

这条路行不通，据了解很多买房人走起了“买卖换贷”的路子也就是将手上高利率的房子，卖给自己信任的亲人，以换取当下最新的低利率所以不少声音认为，当下二手房成交量冲上新高度，很大程度要归功于“买卖换贷”不管如何，在楼市低谷、房价涨幅下滑甚至开始猛跌的环境下，高利率的房贷就成为了“众矢之的”。

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