苏州最大“烂尾楼”“中国第一高楼”被卖了？还建不建？（苏卅第一高楼）

作者|乐居君中国在建和已建高楼中高度第一世界在建和已建高楼中高度第二比世界第一高楼迪拜大厦低99米它就是 苏州中南中心！对比之下，东方之门就是个小弟弟如果建成，中南中心就越总高632米的上海中心，成为中国第一高楼。

但疑似资金链断裂，工程进行到打桩阶段就停了工，中南中心被传停工的消息出来后，经过多方求证，了解到，项目很长一段时间一直处于停工状态，在桩基工程结束后，基本上没有大规模动工过项目现场被塑料围墙围了起来，与周围其他项目热火朝天的建设场面不同，该建筑工地上鲜见到工人的身影，2015年以后，干脆杳无声息。

近日中南建设宣布以4.41亿元向公司控股股东中南控股集团有限公司转让苏州中南中心项目的苏州中南中心投资建设有限公司100%股权这宗地由中南建设在2012年6月在公开市场竞得，位于苏州市工业园区苏惠路北、星阳街东，土地出让规划用途为商务金融、批发零售、住宿餐饮、城镇住宅。

旁边“秋裤楼”曾历经12年坎坷、多次转手之后才终建成而到目前为止，中南中心的工地上还只有一根根桩基，它会不会重走“秋裤楼”的坎坷路呢？1规划只比迪拜哈利法塔低100米 或将成为中国第一高楼我们预想中，苏州中南中心从奠基到完工应该是这样的↓↓。

奠基：2013年8月29日，苏州工业园区一批民生工程集中举行奠基仪式，中南中心也在其中开工：2014年1月3日开始施工2015年4月4日凌晨，随着最后一根钢管柱C60高强度水下混凝土浇筑完成，标志着苏州中南中心项目所有桩基全部施工完成。

2015年5月9日，丹诺国际集团在其位于福田保税区的总部举行集团发展战略发布会该集团于2014年8月经过全球25家国内外设计公司共同竞标，成功中标中国第一高楼苏州中南中心的室内设计，成为其迄今唯一签约的设计机构。

使用：按照规划，苏州中南中心整个项目预计到今年下半年将实现主体建筑全部结构封顶，2017年完工并陆续投入使用预想总是美好的，然而，就在项目桩基工程施工完成后不久（大概今年4月4日之后），项目被传停工的消息就有传出。

根据环评公示，中南中心项目占地面积16586平方米，总建筑面积约50万平方米，拟开发一座塔楼及商业裙楼，建设成集办公楼、商业于一体的标志性大楼比环评公示更调动大家胃口的是媒体报道根据报道，中南中心项目将建成集观光、星级酒店（白金五星级）、顶级公寓、国际5A级写字楼、世界顶级商业一体化现代大型综合体。

不过在2014年时，规划显示，中南中心建筑高度是598米（檐口），并不是全国第一，但即使这样，也高出东方之门不少，苏州第一高楼应该没什么悬念。

图：中南中心效果图

项目以打造绿色、生态、智慧、高效、多功能复合的超高层综合体为理念，建成集观光、七星级酒店、顶级公寓、国际5A级写字楼、世界顶级商业一体化的现代大型综合体，建成后将是苏州城市新名片，引领苏州工业园区成为具有国际竞争力的现代化、国际化新城区。

湖西CBD的功能定位是以商务办公为主，包含金融、保险、基金、证券、地区总部、地区销售机构、会计、律师、评估中介机构、酒店、酒店式公寓等苏州工业园区在苏州的地位众所周知，中南中心的重要性也就不言而喻了214年施工 奠基6年 还只有桩基 世界级奢华酒店入驻

与东方之门一样，中南中心的建设同样是一路坎坷，此前多次也传出停工的传闻据中国经营报的报道，2015年，中南中心在完成桩基工程后即陷入停工的窘境对于停工的质疑，中南中心项目相关负责人当时曾予以否认，并称“现场实际上还在施工中，基坑、土地的加固和坑基的收尾工作。

”

不仅官方媒体报道，苏州本地也有市民为这件事情着急，2018年4月，有人在“苏州阳光便民12345”上询问，“现在很多市民在说，苏州工业园区中南中心已经烂尾，停止建设了，请问此事属实吗？”

工业园区便民服务员对此回复称，中南中心项目在设计报批阶段，正常情况下预期7月（2018年）开工，不存在烂尾一说，回复的落款为“规划建设委员会”而在该网贴下方，在当年7月、9月、12月，不断有网友询问事情的进展。

公开资料显示，2004年5月18日，苏州市政府第29次常务会议决定，建立“苏州市便民服务中心”，旨在通过整合政府部门和有关行业单位的公共服务资源，设立统一的服务热线平台，即是“苏州阳光便民12345”，因此上述回复具有一定的权威性。

其实不止苏州便民中心有关于苏州中南中心此类问答，在其他社交问答网站APP皆有此类问答与关键词！

图：来源于知乎

图：来源于知乎 18年8月网友评论

图：来源于知乎 19年9月网友评论

图：来源于知乎 最近一次网友评论 疑似开发策划指导会议

图：来源于百度关键字搜索同样地，去年10月份，也有“高楼吧”网友实体探访，但是现场一片荒芜。据了解，目前该项目空无一人。

图：百度贴吧 周边的繁华与中南中心项目的荒芜形成鲜明对比

苏州中南中心以打造绿色、生态、智慧、高效、多功能复合的超高层综合体为理念，建成集观光、七星级酒店、顶级公寓、国际5A级写字楼、世界顶级商业一体化的现代大型综合体16年10月30日世界顶级奢华酒店丽思卡尔顿酒店。

入驻苏州中南中心签约仪式助力中南打造世界顶级的超高层多功能综合体典范但是前天的上市公司公告最终坐实了停工的传闻在中南中心资产评估报告中称，项目在2015年4月4日完成所有桩基工程后，由于政府整体规划等原因，造成项目停滞，无法正常开工建设。

截至2019年8月，项目仍处于停工状态，新的规划方案已经报批，尚未获得批复3艰难的中南中心进程 中南建设为何退出在项目规划伊始，曾有市场消息传出这个项目要建成729米，成为中国的第一高楼，那个时候还是2013年，最近才建成开放的中国第一高楼是上海中心大厦，其高度也“仅”为632米。

可想而知规划建设难度之大，最终，中南建设决定打造一个500米的超高层综合体，涵盖各种业态，成为苏州新地标故事的开始总是适逢其会，项目于2014年顺利开始施工，采用钻孔灌注桩施工工艺，并在一年后的4月份，完成了项目的所有桩基全部施工。

中南建设在憧憬着自己在苏州的新中心时，由于政府城市整体规划等原因，造成项目停滞，无法正常开工建设项目搁浅的同时，背后的开发商中南建设也终于熬不住了选择退出9月30日，中南建设公告称，将向中南控股转让公司持有的苏州中南中心投资建设有限公司（下称“中南投资”）100%股权，转让价格4.41亿元，中南控股是中南建设控股股东，中南投资是负责开发中南中心的项目公司。

中南建设来自建筑之乡——南通，2009年，中南建设借壳大连金牛实现上市，公司实际控制人是陈锦石最近几年，江苏房地产界出了两匹黑马：一匹是新城控股，不过因老板王振华涉嫌猥亵幼女，公司到现在还在坑里，没完全爬出来；另一匹就是中南建设。

寂寂无名时勇敢出手拿地，而现在已经跻身房企Top20的中南建设缘何又要脱手呢？值得注意的是，2012年也是中南建设这一轮业绩起飞的起点。

图：来源江苏金融圈 中南2012—2018业绩表在成立之初，由江苏中南建设集团股份有限公司和中南城市建设投资有限公司出资设立，出资比例分别为90%和10%，也就是说中南建设承担着全额的风险在公告中，中南建设称，苏州中南中心项目计划建设高度 500 米的超高层综合体，不属于常规房地产开发项目，目前政府规划还未最终确定。

项目开发周期长，资金占用大，转让在于减少特殊项目不确定的影响中南建设发家于南通，陈锦石带领27名泥瓦匠打天下的故事闻名于商界，借着在建筑行业的优势，中南建设在二三四线城市获得了不少廉价土地，过去几年中南建设的业绩也靠这些城市的项目在支撑。

在前三季度业绩预告中，中南建设继续高歌猛进，今年前三季度归属净利润预计同比增长60%至80%，看起来稳得很但是高增长背后是沉重的负债，截至2019年上半年末，中南建设总负债率达到91.2%，虽然较去年末下降0.5个百分点，但是在规模房企中仍是最高的。

截止至2019年8月，苏州中南中心项目仍然处于停工状态，中南建设方面透露目前公司已向政府申报了新的规划设计方案，尚在等待批复中。

图：来源于百度如此长时间的停摆对于房地产这种依赖周转和回款的行业来说是很不理想的状态，尤其是对于在规模冲刺中的中南建设来说，对于报表不是那么好看的今天，这类资产剥离是首当其冲的此前，中南建设为了业务发展需要，以公允价格3亿元向中国华融资产管理股份有限公司上海自贸试验区分公司转让了中南中心的30076.46万元债权。

有市场人士分析称，超高层地标项目开发难度比较大，前期资金压力、项目规划、施工难度，建成后的招商、以及部分商业回款仍需要不少时间，卖给自己的控股股东，就可以将这个包袱甩掉如果以后建的好，有利可逐的话，再重新注入上市平台即可。

在剥离此类特殊地标大型综合体后，项目名称似乎并未改变，仍为中南中心对于上市平台来说，更多的是报表上的损益，而地标所带来的的广告效应以及门面，上市公司同样可以享受到中南建设向媒体表示：“苏州中南中心500米的超高层综合体，不属于常规房地产开发项目。

项目开发周期长，资金占用大，目前政府规划还未最终确定”“公司把苏州中南中心转让给控股股东后，没有再开发或管理苏州中南中心的计划”4中南建设重整主营业务对于中南建设来说，甩掉了这个难啃的骨头以后，重新聚焦主业住宅，大股东也可以借机溢价收购项目优化公司的报表，并为上市公司注入资金，这些钱对于目前手头资金并不宽裕的上市公司是一阵及时雨，也是一剂强心针。

中南建设方面回应道，通过转让给控股股东，希望进一步聚焦主流开发业务，减少特殊项目不确定性对公司的影响，推进公司持续健康发展从前几日的公告中，中南建设为18家控股子公司新增合计164.25亿元的担保额度；在9月29日，中南建设为11家公司共计39.76亿元提供担保……增加担保额度和提供担保的公告并不少，公司的资金仍属于比较吃紧的状态，但同时也说明中南建设仍在全力拉动规模。

销售方面，在1-9月，中南建设累计合同销售金额约1299.5亿元，比上年同期增长27%；累计销售面积约1024.3万平方米，比上年同期增长32%利润方面，中南建设在前日发布了2019年前三季度业绩预增公告，预计实现归母净利同比增长60%-80%，实现归属净利润达20.27-22.81亿元。

在拉动销售规模的3年后，中南建设逐渐迎来了自己的丰收期，前几年的销售额慢慢结转为收入据其半年报披露，中南建设合并报表范围还有已经销售还未结算的预收账款1283.3亿元，这一部分将逐步释放为公司的利润在规模高速增长的同时，中南建设的有息负债上涨到6月末为685.5亿元，有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债仅167.6亿元，占比仅为24%，但EBITDA利息保障倍数下降到了1以下，为0.86。

多年来，中南建设令市场关注的是资产负债率，90%以上的资产负债率处于资不抵债的危险区域，2019年6月末总负债率91.2%，比2018年末下降0.5个百分点；另一组数据或许能令市场安心不少，中南建设剔除预收账款之后的负债率，2019年6月末为43.35%。

值得注意的是，中南建设上半年经营活动产生的现金流量净额14.3亿元良好的现金流似乎预示着中南建设利用杠杆撬动规模的时期已经逐步结束，也支撑着中南建设持续扩大着自己的疆域数据显示，2019年1-6月，中南建设新增项目27个，新进入济南、厦门、揭阳等城市，新获项目规划建筑面积合计约420万平方米。

不过，即便把中南中心从上市公司剥离给大股东，后者又能否有能力把这栋楼盖起来呢？中